Можно ли продать квартиру по социальному найму

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру по социальному найму». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:

Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.

Порядок рассмотрения заявления регламентируется Постановлением правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Согласие Комиссии по жилищным вопросам при Правительстве Москвы и договор на обмен помещениями наниматели могут получить в ГУП “Мосжилсервис”.

Можно ли продать квартиру по договору социального найма

Сделка купли-продажи подразумевает, что продаваемая недвижимость находится в собственности у продавца. Право собственности может возникнуть только после приватизации жилья.

Для предоставления россиянам, имеющим скромный бюджет, возможности приобретать первичное жилье, в начале 2015 года была запущена особая программа — ипотека с государственной поддержкой.

Все малоимущие граждане Российской Федерации, у которых нет своего жилья или оно находится в неудовлетворительном состоянии, могут получить жилое помещение в аренду от государства или муниципалитета. Арендная плата будет символической, но платить за коммуналку все же придется.
В настоящее время почти весь жилищный фонд перешёл в собственность граждан. В муниципальной, государственной или ведомственной собственности остались только жилые помещения специализированного жилого фонда (служебные квартиры, жилые помещения маневренного фонда и т.п.).

Продажа муниципального жилья собственно сделкой по купле-продаже может выступать только тогда, когда продавцом выступает государство.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Что нужно сделать:

Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
Заключить договор мены.
Переоформить договоры соцнайма.

Внимание! Без согласия муниципалитета можно зарегистрировать лишь родственника. Для прописки постороннего человека потребуется согласие органа местного самоуправления. Его получение совсем негарантированно.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Неприватизированное жилое помещение находится в найме у проживающих в нём граждан, что не предусматривает возможность имущественного распоряжения.

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.

При принятии решения о выделении жилья с основным квартиросъемщиком заключается договор социального найма, который дает право не только проживать, но и оформить постоянную регистрацию. Члены семьи также указываются в договоре с дальнейшим предоставлением прописки и возможностью переоформить договор на одного из них в случае смерти главы семьи.

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Собственникам квартир, переданных жильца по договору социального найма обычно является государство, либо муниципалитет. Поэтому лишь они могут принять решение о продаже квартиры – распорядиться ей, а жильцы, получившие ее по договору вправе лишь пользоваться такой недвижимостью по прямому назначению – для проживания.

Важно! Если наниматель ссылается на родство по крови либо же по свойству, то есть через брак, муниципалитет попросит сей факт подтвердить документально.

Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.

К оформлению регистрации родственников, даже дальних местные органы относятся достаточно лояльно, особенно, если есть уважительная причина для совместного проживания. Если кровное родство отсутствует в качестве оснований можно предложить оказание медицинских услуг на более высоком уровне в местной больнице, сожительство.

Как все выглядит пошагово:

Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.

Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.

С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.

Кроме этого нельзя продавать жильё, относящееся к резервному жилому фонду, куда вселяют беженцев или лиц, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях из-за пожара или иных бедствий природного и техногенного характера.

Программу льготной ипотеки продлили до июля 2021 года. Это значит, что покупатели недвижимости по-прежнему могут приобретать квартиры с минимальной переплатой. Но при всей очевидной выгоде, у такой ипотеки есть подводные камни.

Иногда возникают ситуации, не позволяющие участвовать в приватизации жилья, но вынуждающие продать квартиру. Они возникают по разным причинам и требуют находить новые способы отчуждения жилья без нарушения законодательства.

Риски реализации схемы с прописокй очевидны, особенно если квартира «продается» постороннему человеку, если на момент «сделки» в помещении зарегистрированы несколько жильцов, детей или в списке есть лица, отбывающие наказания в местах лишения свободы.

Сделки по купле-продаже муниципального жилья являются сложными из-за отсутствия конкретного оформления права собственности на такое жильё у потенциального продавца.

Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. Наниматели обмениваемых квартир составляют совместное заявление и подают его в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ).

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
Обмен неприватизированными квартирами.
«Буферный» обмен.

Но в данной ситуации важен не только владелец, а требования закона, которые социальные жильцы обязаны соблюдать.

Можно ли приватизировать жилье по договору социального найма

То есть дополнительно вселить даже временно в государственную квартиру еще одного жильца не всегда возможно, особенно, если метраж квартиры весьма скромный.

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир.

Квартира является единственным жильём для всех и все имеют равные права пользования и проживания, и лишаться их «просто так» никто не может и не хочет. Как в такой ситуации быть?

Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.

Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?

Закон запрещает продажу квартиры гражданами, проживающими в ней по договору социального найма. В статье 678 ГК РФ указано, что наниматель использует жилое помещение только для целей проживания.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Очевидно, что схема довольно рисковая. Обычно на рынке недвижимости есть масса предложений сходных по условиям и более безопасных. В крайнем случае, если квартиры столь привлекательна по каким-либо причинам, возможно, есть смысл подождать приватизации. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться.
Если наниматель обратится в агентство недвижимости, ему предложат хитрый вариант, как продать муниципальную квартиру без приватизации. Основной составляющей выступает «буферная» недвижимость, числящаяся в собственности агентства. Покупатель сначала ее оформляет в свою собственность.

Невключение в договор приватизации несовершеннолетнего ребенка возможно только с согласия органа опеки и попечительства. Если между сторонами не достигнуто иного соглашения, то доли в праве собственности на квартиру в результате приватизации будут равными. После получения доли в квартире в собственность ею можно распоряжаться, в том числе подарить и продать.

Перечень документов, необходимых для проведения сделки, будет выглядеть следующим образом:

паспорта всех участников сделки в оригинале и нотариально заверенных копиях (копии должны быть сняты со всех страниц документов);
если хотя бы одну из сторон соглашения на каком-либо этапе или на всех представляет доверенное лицо (в том числе, сотрудник агентства недвижимости), потребуется доверенность на представителя, заверенная нотариусом, с фиксацией пределов полномочий доверенного лица, а также с указанием срока действия такого документа (до окончания сделки или до конкретной даты);
выписка из домовой книги о состоянии квартиры и наличии в ней прописанных лиц(оформляется в расширенном варианте, чтобы определить наличие лиц, которые имеют право оставаться зарегистрированными на постоянной основе в данном жилом помещении);
справки из всех уполномоченных организаций об отсутствии задолженности продавца по поставляемыми услугам, а также необходимым взносам;
нотариально заверенный отказ заинтересованных лиц от участия в процедуре приватизации;
технические документы на квартиру (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, полученная взамен кадастрового паспорта);
договор социального найма или постановление администрации муниципального образования о предоставлении в пользование конкретного жилого помещения продавцу;
квитанция об оплате госпошлины за последующую регистрацию договора социального найма.

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Такие сделки можно провести лишь за свои средства. Ни один банк не одобрит ипотечный кредит на такую скрытую и рискованную покупку.

Если по желанию нанимателя во время действия договора вселялись посторонние лица, они признаются членами семьи нанимателя, включаются в договор найма и получают долю в жилплощади во время её приватизации.

Если вследствие переезда жилплощадь, приходящаяся на нанимателей и совместно проживающих с ним граждан, будет уменьшена до установленных законом пределов, в проведении сделки откажут. На основании п.4 ст.