Зоны сельскохозяйственного использования СХ-1 СХ-2 СХ-3

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зоны сельскохозяйственного использования СХ-1 СХ-2 СХ-3». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Как изменить ВРИ участка: порядок действий

1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

Выписка из ПЗЗ о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;
Градостроительный план.
Справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?

Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.

Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:

что из-за этого снижается эффективность использования надела;
такая мера нарушает права собственника территории;
что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
законный владелец не может реализовывать собственные права.

Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.

В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.

Земли сельхозназначения — понятие и виды использования

Имеющийся в собственности надел земли далеко не всегда можно использовать для любой деятельности. Многие угодья имеют целевое, конкретное назначение. Попробуем разобраться, на что следует обращать внимание в момент приобретения земельного участка, каким образом его можно использовать.

Для эффективного контроля над особенностями использования земельных участков, все они в обязательном порядке должны быть разделены на установленные законом категории соответственно их целевому назначению.

Возможность использования земель находится в зависимости от того, какая именно категория была им присвоена. Кроме основной категории, земельному участку присваивается также определенный вид использования, который необходимо соблюдать.

Одним из видов земельных участков являются земли сельхозназначения, в состав которых входят лучшие в стране плодородные почвы.

Сельское хозяйство – это основа существования любого государства и общества. Поэтому государство выделило в отдельную категорию земли, пригодные для его ведения, и внимательно следит за правильностью использования таких участков. Право владения ими регулируют многочисленные нормативные акты.

Чем нельзя заниматься

Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.

Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.

Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:

физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.

Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для с/х наделов

Градостроительный Кодекс (ГрК) подразделяет ВРИ (статья 37 ГрК) на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

С основным ВРИ все более-менее понятно — это то, что точно можно делать на участке.

Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ участка. Дело в том, что классификатор не может охватить все возможные случаи. Поэтому иногда и требуется установить дополнительную норму для земельного участка. Однако для этого необходимо пройти процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой.

Например, помимо основного ВРИ под ЛПХ с кодом 1.16 условными ВРИ могут быть пчеловодство или птицеводство.

Вспомогательные ВРИ дополняют основные и условно разрешенные виды использования, и служат для уточнения.

Например, вспомогательный ВРИ может уточнять, что на земле возможно размещение таких объектов, как гараж, трансформаторная подстанция, ограждения и т. п.

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-3

Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 предназначена для:

выращивания сельскохозяйственных культур;
животноводства;
птицеводства;
производства аквакультур;
ЛПХ (вне населенного пункта — без объектов капитального строительства);
КФХ (включая жилую недвижимость).

Зона сельскохозяйственного использования СХ-3 допускает размещение объектов капитального строительства (фермы, птицефабрики, склады, переработка сельхозпродукции).

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

Растениеводство 1.1
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур 1.2
Овощеводство 1.3
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур 1.4
Садоводство 1.5
Выращивание льна и конопли 1.6
Животноводство 1.7
Скотоводство 1.8
Звероводство 1.9
Птицеводство 1.10
Свиноводство 1.11
Пчеловодство 1.12
Рыбоводство 1.13
Научное обеспечение сельского хозяйства 1.14
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции 1.15
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках 1.16
Питомники 1.17
Обеспечение сельскохозяйственного производства 1.18
Водные объекты 11.0
Земельные участки (территории) общего пользования 12.0

Зона сельскохозяйственных угодий — сх-1

Вид разрешенного

использования

№№

Разрешенное

использование

территории

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные

параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Основ-ные

Пашни, земли, занятые многолетними насаждениями

В соответствии со схемой землеустройства и генеральным планом

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
постройка садовых зданий;
ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Как перевести земельный участок в земли промышленности?

Изменение категории участка потребует серьезных оснований. Процедура длится долго, приходится посещать много инстанций, собирать документацию. В пакет бумаг входит:

подтверждение прав собственности или иного владения на участок;
схема расположения с указанием адреса;
копии кадастровых справок и документов на недвижимость;
схема территориального планирования;
разрешение арендодателя на изменение категории.

Заявление и вся документация направляются главе местной администрации. На данном этапе решают, можно ли перевести участок в земли промышленности, насколько это целесообразно и финансово обоснованно. Если выносят положительный ответ, наступает второй этап – прохождение экспертиз. На этой стадии потребуется новый комплект документов:

межевой план надела;
кадастровый паспорт;
подтверждение прав на участок;
разрешение администрации;
проект промышленного объекта;
обоснование проекта;
согласования в других инстанциях.

В зависимости от текущей категории земли, может потребоваться различный набор согласований. Могут запросить защиту проекта, где описан объект промышленности. Если за сменой категории обращается юридическое лицо или предприниматель, придется предоставить соответствующие выписки из реестров на заявителя.

В первом обращении, которое подается в администрацию, важно детально проработать основания для изменения категории. Для этого придется ознакомиться с градостроительными нормами, правилами землепользования и застройки и другими нормативными актами. Когда заявку одобрили, а документы прошли необходимые инстанции и получили допуски, необходимо подавать новое заявление.

На финальном этапе обращение направляют в Росреестр. К нему прикрепляют результаты согласований, разрешение от администрации и документы на участок. В результате вносятся изменения в реестр, и за наделом закрепляется новая категория, либо выносят отказ. Если доверить процедуру изменения категории юристам нашей компании, риск отказа исключается.

Как вывести земельный участок из состава земель промышленного назначения?

Вывод участка из состава земель промышленности проводится через смену его категории. Главное преимущество участков промышленного назначения в том, что их можно перевести в любую категорию. Но есть и трудности при выводе наделов из этой категории.

Наличие на территории объектов недвижимости, которые надо сносить, либо различных загрязнений, усложняют процедуру. До смены назначения участка придется разработать и утвердить проект рекультивации.
В ходе использования таких земель были нарушены верхние слои почвы, до перевода в новую категорию придется их восстановить. Проводится восстановление в соответствии с проектом рекультивации, который должен пройти утверждение в уполномоченном органе.

Чтобы вывести участок из состава земель промышленного назначения, надо определиться с ведомством, решающим данный вопрос. Если надел находится во владении частного лица или в собственности муниципалитета, обращение подается в органы местного самоуправления (земельный комитет). Если территория принадлежит государству, заявление о выводе направляют в исполнительный орган власти. Когда с адресатом заявления определились, можно переходить к процедуре смены категории.

Составляется обращение по установленной законом форме. В нем указывают кадастровый номер надела, его текущую и желаемую категорию, обоснование необходимости изменения назначения и право, которым обладает заявитель на участок.
Собирается пакет документации, включающий выписку из ЕГРН, из государственного кадастра, заключение гос. экспертизы, согласие владельца на вывод из состава промышленных земель. Может потребоваться и проект рекультивации, прошедший согласования.
После оплаты госпошлины (квитанция входит в пакет бумаг), надо подать заявление в уполномоченный орган и дождаться решения. В исполнительном органе власти заявку будут рассматривать до 3-х месяцев. Местные власти выносят решение в течение 2-х месяцев.
Получив акт о переводе участка в другую категорию, проводится регистрация новых данных в Росреестре. Муниципалитет направляет такой запрос самостоятельно, но иногда приходится брать инициативу заявителю.

Процедура вывода участка из земель промышленности долгая. Она требует специальных знаний и опыта. Доверьте ее проведение земельным юристам нашей компании, и изменение категории пройдет быстрее и без особых трудностей.

Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?

Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.

Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхоз идеи, эко-фантазии.

Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:

осуществление предприятиями с/х деятельности;
создание личных либо фермерских хозяйств;
выращивание овощных, плодовых культур;
создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
научно-исследовательская деятельность и т.д.

Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.

Что еще можно строить?

Фантазия владельца участка земли сельхозназначения в плане возведения вспомогательных и хозяйственных построек практически ничем не ограничена.

Допустимо строить множество объектов, необходимых для ведения хозяйственной деятельности, согласно вида разрешенного использования земли.

Вы можете строить:

объекты недвижимости, необходимые для сельхозпроизводства (склады, овощехранилища, зерносушилки и т.д.);
объекты коммуникаций (дороги, водопроводы и т.д.);
загоны для скота или птицы;
беседки, навесы, бани, сараи;
объекты детских площадок (горки, качели, песочницы и т.д.);
теплицы и мелиоративные сооружения;
другие некапитальные строения, необходимые для выполнения полного цикла сельскохозяйственного производства.