Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой и как можно снизить стоимость жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой и как можно снизить стоимость жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Покупка жилья — ответственное и важное дело. Когда по каким-то причинам не хватает собственных средств на полную стоимость недвижимости, можно воспользоваться членством в жилищных кооперативах. Его суть — возможность приобрести квартиру в рассрочку. Этот вид объединений регулируется российским законодательством.
Преемник каждой следующей очереди может претендовать на свою долю в случае отсутствия предшествующих очередников. Например, в случае смерти детей, на имущество будут претендовать внуки.
Если же было составлено завещание, то кооперативная квартиры будет распределяться согласно воле наследодателя. Он вправе указать не всех получателей наследства, а также граждан, которые не являются ему родственниками.
Что такое ЖСК: понятие, виды, форма управления имуществом, плюсы и минусы
С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой.
Расчет налоговой базы кооператива происходит по принципу уменьшения значения доходов на величины понесенных расходов.
Сразу после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Правда, для этого придется ликвидировать ЖСК и создать ТСЖ. Если пайщик внёс 30%, кооператив бронирует для него квартиру у застройщика, и её снимают с продажи. Чтобы ЖНК выкупил жильё для пайщика, нужно внести не меньше 50% стоимости квартиры. После выкупа квартиры пайщик продолжает платить паевые и членские взносы, пока не выплатит всю стоимость.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
Вместо традиционной ипотеки фрилансер Татьяна Смирнова купила в Казани квартиру в рассрочку через жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и за 4 года сэкономила на ежемесячных платежах более 200 тысяч ₽. Татьяна рассказала Сравни.ру, что такое жилищно-накопительные кооперативы и как они работают.
Как разорвать этот гордиев узел? Решением проблемы мог бы стать переход на другую модель финансирования покупки квартир — кооперативную: покупки квартир вскладчину несколькими домохозяйствами.
В Этажи Журнале мы каждый день публикуем самые актуальные и достоверные новости рынка недвижимости. Инвестируй 10 минут в день на повышение своей экспертности! Тебе будет, что обсудить с клиентами!
ЖСК как схема покупки квартиры
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.
В СССР также существовала жилищная кооперация — под контролем государства. При этом государство субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по ценам ниже рыночных, предоставлялись льготные ссуды.
При этом как минимум не увеличиваются доходы граждан. Темпы их сокращения снизились, но роста доходов пока не предвидится. А ипотечное кредитование становится еще менее доступным, чем было.
Поддержка государства в виде премий изначально составляла 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: до 10% к 1989 г. Кредитная ставка в ССК Германии составляет 5-6% при сроке погашения кредита в 12 лет. По аналогии с немецкими были созданы ССК в Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии и других странах Восточной Европы.
Когда пайщик вступает в ЖНК, в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) вносят фамилию, имя, отчество пайщика, его ИНН, указывают номер и дату, когда в ЕГРЮЛ внесены изменения. Эти изменения регистрируются в налоговой.
Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.
Переход на эскроу-счета с 1 июля этого года уже привел к подорожанию квартир . Появилась информация, что реформа может быть отложена, но позднее она была опровергнута .
Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.
Развязать гордиев узел на рынке жилья — сокращение предложения жилья, подорожание квартир при одновременном уменьшении доходов граждан и сокращении ипотечного кредитования, можно только с помощью развития и государственной поддержки альтернативной системы финансирования покупки квартир — жилищной кооперации.
При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.
Как купить квартиру через жилищный кооператив?
Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.
Чтобы построить дом, ЖСК нанимает застройщика. В случае его банкротства жилищно-строительный кооператив может легко сменить подрядчика, просто заключив новый договор с другой компанией. Для сравнения, по договору ДДУ дольщики должны требовать жилье через суд.
И до сих пор не жалею. (Не зову, не плачу…) Очень люблю считать. Особенно делить. Аудиторию на два противоборствующих лагеря, отстаивающих свои позиции.
Личный опыт: я покупала квартиру через жилищный кооператив
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья. Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.
Основное отличие жилищно-строительных кооперативов от жилищно-накопительных и ССК в том, что последние не участвуют в строительстве жилья, а только организуют работу финансово-кредитного механизма и приобретают жилье для своих членов на первичном или вторичном рынках.
Особенностью этих потребительских сообществ было то, что они имели явно выраженную специализацию — строительство и последующую эксплуатацию какого-либо объекта недвижимости либо комплекса таких объектов.
На сегодняшний день развитие системы жилищных кооперативов отсутствует в системе намеченных президентом Российской Федерации национальных приоритетов.
ЖСК — жилищно-строительные кооперативы — еще не ушли в прошлое, хотя их в последние годы основательно потеснило долевое строительство. Разница для покупателя колоссальная. Сейчас при покупке квартиры в новостройке по новой схеме — через эскроу-счет — покупатель получает гарантию, что в случае проблем у застройщика ему вернут деньги.
Я представляла в общих чертах, как работает кооператив. Члены кооператива ежемесячно вносят в общий котел определённую сумму, на эти деньги покупают жильё сначала одному члену кооператива, потом — второму, третьему и дальше по очереди. Но всё равно оставалось много вопросов, и на первую встречу с менеджером ЖНК я поехала с мужем.
Врачи, учителя, ученые, военные, госслужащие, полицейские, а также многодетные семьи могут вступить в ЖСК с господдержкой. Поддержка выражается в выделении бесплатного участка земли, что, как утверждают в госкомпании «Дом.РФ», позволяет снизить стоимость жилья до 60%. Вот только ипотеку оформить не получится, а потребительский кредит по сравнению с жилищным обходится куда дороже.
Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме. Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.
Если он обанкротился, деньги пайщиков пропали. Наконец, квартира, которую получает пайщик, может быть, к примеру, на 5 квадратных метров меньше, чем покупатель рассчитывал.\nПри всем при этом ЖСК все еще существуют. Строительным компаниям они выгодны, потому что у них больше прав, чем у покупателей, и не нужно готовить всю разрешительную документацию, что заметно сокращает затраты.
ЖСК бывает двух видов. Стандартный ЖСК — это кооператив, который занимается строительством многоквартирного дома. Еще бывают ЖНК.
Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет.
Юридические аспекты функционирования жилищно-строительного кооператива
До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве.
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.
Как и у другого способа покупки недвижимости, у ЖСК есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.
Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.
Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.