Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью: покупка, продажа, обмен, аренда и лизинг». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период и остаточная стоимость основных средств не должны превышать 150 млн руб. (по состоянию на 2020 год).
В западных странах лизинг недвижимости является достойной альтернативой ипотечному кредиту. И то и другое, по сути, является эффективным механизмом финансирования развития бизнеса. В нашей стране лизинг коммерческой недвижимости пока находится в начальном состоянии, однако это направление имеет большие перспективы для развития.
Опираясь на наш практический опыт работы с клиентами, можно сказать, что покупка недвижимости в лизинг вполне реальна, хотя количество реально проводимых сделок достаточно небольшое из-за специфики российского рынка недвижимости.
2. Покупка недвижимости по заниженной цене
При оформлении лизинга положение меняется. Арендатор выплачивает предусматриваемую договором лизинга сумму аналогично арендной плате. Но по завершении выплат имущество переходит в его собственность. При этом учитывается степень износа здания, амортизация и т.п.
Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся.
На этапе разработки и подписания договора лизинга недвижимого имущества клиент и лизинговая компания согласовывают все существенные условия договора лизинга.
Схема любой лизинговой сделки представляет собой взаимодействие трех сторон: лизингодателя, лизингополучателя, продавца. Лизинговая компания покупает предмет лизинга у продавца, берет себе на баланс, затем передает его лизингополучателю по договору финансовой аренды. По окончании договора лизинга лизингодатель передает предмет лизинга лизингополучателю в собственность.
Особенностью лизинга недвижимости так же является меньший срок сделки, чем при ипотеке. Однако необходимо учитывать, что объект лизинга покупается для развития бизнеса, и он должен иметь разумные сроки окупаемости, часто сопоставимые со сроком лизинга.
Есть ли разница в оформлении для физического и юридического лица?
Поскольку субъектом сделки может выступать как резидент, так и нерезидент Российской Федерации, то договор принимает либо международную, либо внутреннюю форму.
Ключевым отличием лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию является процедура перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Так, при ипотеке, право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки купли-продажи, хоть недвижимость и находится под обременением, в то время как при сделке лизинга процедура совершенно иная.
Помните, что рано или поздно вакцину от коронавируса найдут, а население столицы вернется на свои рабочие места. Мало, кому понравилось работать, когда отвлекает ребенок, бухтит кто-то из членов семьи или щелкает каналы на телевизоре.
Годы работы показали — не бывает вечных арендаторов. И Сбербанк, и Пятерочки, и алкомаркеты и аптеки — все съезжали. Естественно, инвестору нужно чтобы помещение всегда сдавалось в кратчайшие сроки, поэтому ликвидность стоит на первом месте.
Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.
Если вы уже владелец коммерческой недвижимости, и Вам нужно покрыть расходы (убыток) компании — продавать! Если вы уверены, что цена объекта в дальнейшем будет снижаться (плохая проходимость, платная или вообще отсутствие парковки) — продавать! Если цель была заработать на строящемся — продавать. Для всех остальных ситуаций, мы бы порекомендовали или сдать помещение в аренду или немного подождать.
Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание.
Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).
В этой статье расскажу о тонкостях работы с коммерческой недвижимостью, т.е. что такое сдавать и продавать магазины, рестораны, аптеки и т.д.
Кроме этого, необходимо помнить, что если объект лизинга еще не построен, то сделка подлежит структурированию посредством заключения предварительных договоров, и лизинговая компания после регистрации объекта недвижимости в ЕГРП должна выкупать его у инвестиционной компании (поставщика), так как такой договор является неотъемлемой частью сделки.
Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют.
Все это существенно осложняет процедуру заключения сделок по лизингу недвижимости и требует наличия квалифицированного штата юристов в лизинговой компании. Однако при наличии свидетельства о праве собственности в лизинг может быть передан недостроенный объект, в том числе, при последующей ее достройке при заключенном договоре лизинга.
Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.
Необходимо проверить, существует ли юридическое лицо, с которым собираетесь заключить сделку. Для этого мы заказываем выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Зачем нужна коммерческая недвижимость, если все работают удаленно?
Но торопливость и ненадлежащее внимание к процедуре могут привести к юридическим и финансовым последствиям, которые допустимо предотвратить только при предварительном осмотре.
Любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам.
Для юридических лиц данный вид правоотношений имеет ряд неоспоримых преимуществ при распределении активов компании и в части налоговых льгот.
Основные виды сделок с недвижимостью
Немаловажное отличие не только от аренды, но и от аренды с правом выкупа заключается в предмете сделки. В случае с лизингом, арендодателем приобретается новое, выбранное арендатором имущество.
Это связано с тем, что российские лизинговые компании привыкли анализировать риск на конечного эксплуатанта, поскольку он в итоге формирует доходную часть всего проекта.
На его основании вносят авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.
Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.
В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.
Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по простой выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.
Гибкие условия платежей. При лизинге есть возможность договориться об удобной схеме платежей. Это могут быть аннуитетные платежи, убывающие платежи, а так же платежи могут учитывать сезонность бизнеса лизингополучателя.
У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости) и т.п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость.
Самое главное требование к любому предмету, передаваемому в лизинг – его ликвидность. Это касается и недвижимости, передаваемой в лизинг. Для нее необходима адекватная ликвидная стоимость. Например, ее цена не должна быть выше рыночной.
Для этого необходимо хорошо разбираться в вопросах корпоративного права. Многие вопросы, связанные с оспариванием крупных сделок, раскрыты в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 года № 28.
Здесь мы говорим именно о качественных характеристиках именно помещения, а не специфики ведения бизнеса. Так же критически важным параметром является планировка и наличие несущих стен. Идеально, когда все помещение — просто один прямоугольник без несущих стен, тогда можно как угодно под свои потребности его переделать. Пример из судебной практики: решение Арбитражного суда города Москвы от 8 апреля 2010 года по делу № А40-172646/09-137-1250. Суд рассматривал дело о признании недействительным договора аренды коммерческой недвижимости, заключенного заместителем директора, которому положениями устава, в нарушение закона, предоставлено право действовать без доверенности.
5. Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса
Тип недвижимости играет роль при определении типов сделок, которые рассматриваются как совокупность приобретаемых преимуществ, расширяющих сферу влияния предпринимателя на рынке услуг. Это говорит о том, что приобретаемые здания или помещения требуют соответствия типу предпринимательства и роду бизнеса, для которого они предназначены.
Отличаются и сами виды имущества, которые могут являться предметом правоотношений. В случае с арендой, законодателем не установлено никаких ограничений – сдаваться может любая непотребляемая собственность, то есть имущество, не теряющее свойств при использовании.
Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы
На этом рынке гораздо больше «кидалова», т.е. совершить сделку и остаться без комиссионного вознаграждения можно запросто, поэтому приходится обкладываться договорами, бывает что и в суде приходится свою правоту доказывать. Но такое происходит крайне редко.
По реестру сведений о банкротстве проверяем, не начата ли в отношении контрагента процедура банкротства.
Среди причин, сдерживающих развитие лизинга недвижимости, можно отметить следующие. Во-первых, длительные сроки полезного использования этого вида имущества предполагают либо оформление договора лизинга на период до 10 лет, либо установление достаточно высокой стоимости выкупа.