Цена на дачи в 2021 году падают
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цена на дачи в 2021 году падают». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Популярность загородного жилья в 2021 году продолжит расти, единогласно заявили опрошенные редакцией аналитики. «В текущих условиях спрос будет постепенно увеличиваться, хотя его будет сдерживать предложение с большим количеством неликвидных объектов, которые остаются в продаже из-за необъективной оценки стоимости», — уточнил руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Эксперт напомнил, что в Подмосковье к концу декабря 2020 года спрос на загородное жилье увеличился на 59% по сравнению с прошлым годом. «На выбор покупателей были представлены различные типы загородных объектов, но чаще всего потребители рассматривали для покупки именно дома и дачи — к концу декабря их доли в общей структуре спроса составили 66% и 23% соответственно», — уточнил Алексеев.
Спрос на дачи в 2021 году продолжит стимулировать несколько факторов, например, — расширение возможности использования материнского капитала для строительства домов, объяснил Алексеев. По его словам, изменения в структуре потребительской ценности, особенно среди представителей более молодого поколения, тренд на деурбанизацию, переход некоторых организаций и мероприятий в онлайн-формат способствуют поддержанию интереса к загородному жилью, а пандемия усиливает наметившиеся ранее тенденции.
«Многие молодые пары и семьи, купившие квартиры до самоизоляции, в минувшем году столкнулись с необходимостью пересмотреть жилищные условия в пользу загородной недвижимости, поскольку понадобилось пространство для удаленной работы и учебы у многих членов одной семьи — и этот тренд продолжится», — уточнил эксперт.
Цены вырастут: стоит ли покупать подмосковную дачу в 2021 году
Стоимость загородного жилья в 2021 году увеличится, но незначительно. «Уровень цен на дачи в Московской области за прошлый год поднялся на 25% — средняя стоимость объекта в декабре составила 4 млн руб. Наиболее сильная динамика зафиксирована в категории коттеджей, где средняя цена выросла на 73% — до 19,9 млн руб. В 2021 году стоит ожидать некоторого подорожания в сегменте в пределах 10%. Загородные дома, которые совпадут с пожеланиями покупателей, смогут подняться в цене до 15%», — прогнозировал Алексеев.
Земельные участки также подорожают в этом году, считает основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. «Рост будет в пределах 30%. Те, кто не решился приобрести его в прошлом году, в зимний период подумают еще раз над своим решением и приобретут. Причина — все тот же перевод большинства москвичей на удаленный график работы», — пояснил эксперт.
Тренд роста спроса на загородную недвижимость сформировался еще до начала пандемии. Этому во многом способствовали меры государственной поддержки сектора: стартовала программа «Сельская ипотека», материнский капитал разрешили использовать для строительства домов на садовых участках, отметил Дмитрий Алексеев.
Последние несколько лет наблюдается тренд на деурбанизацию, однако загородные дома чаще покупают люди, у которых уже есть квартира в городе, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Из-за отсутствия развитой инфраструктуры и транспортной сети большинство граждан трудоспособного возраста по-прежнему предпочитают жить в городе. Пока пожертвовать мобильностью и комфортом ради своего здоровья готовы немногие, поэтому после завершения пандемии спрос на коттеджи и дачи вернется к докризисным показателям, считает он.
Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.
«Охлаждение» на рынке недвижимости: упадут ли цены на жилье
Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.
Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.
Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.
Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.
На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.
Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.
Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.
Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.
Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
К тому же, с продавцом вторичного жилья куда проще договориться, чем застройщиком – он точно не ждет толп клиентов и, скорее всего, готов немного уступить по цене.
Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.
Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.
По мнению Петра, то, что сегодня происходит в Беларуси — уникальная ситуация. Ничего подобного страна еще не переживала, поэтому давать прогнозы крайне сложно. Одно можно сказать с уверенностью — легко не будет ни при одном раскладе.
— Мы находимся в беспрецедентных условиях, и это затрагивает абсолютно все сферы: Беларусь впервые переживает серьезную пандемию; никогда ещё поствыборные волнения в стране не достигали такого накала, как сейчас; экономика видела разное, но еще ни разу не была в таком уязвимом положении. Даже санкции, которые периодически вводили против нас, несравнимы с той интенсивностью, что мы видим сегодня.
Этот набор факторов действительно беспрецедентен. Порой сложно правильно оценивать происходящие события, не говоря уже о прогнозах. Поэтому загадывать на 2021 год — задача со звездочкой. Вся ситуация мне представляется, как большая формула с огромным количеством переменных. Изменение любой из которых влияет на конечный результат. Случиться может все, что угодно. С уверенностью скажу одно — первый квартал 2021 года однозначно будет трудным. Для всех.
Еще в ноябре количество предложения на рынке выросло, а каждая новая квартира — это новый конкурент. Чем больше предложение, тем сложнее продавать: надо активней сбивать цену, сильнее стараться, тратиться на хорошую рекламу. Сил уходит больше — результата меньше. Со слов Петра, первую волну отложенного спроса мы пережили в августе, во второй находимся прямо сейчас, а следующую придется ждать долго.
— В августе мы пережили всплеск активности, после которого произошло резкое падение спроса. То же самое стоит ожидать и в январе, сразу после праздников. Стараясь впрыгнуть в последний вагон кредитного поезда, покупатели вычерпали долю рынка летом, сейчас многие закрывают гештальты, пытаясь решить квартирные вопросы до Нового года. Как бы это не звучало, но желание встретить Новый год в новой квартире — достаточно сильный мотиватор. Именно поэтому я всегда советую продавцам быть максимально активными в декабре — лучше сейчас нарочно уступить немного по стоимости, чем вынужденно снижать больше в январе, когда сильно упадет спрос. Поэтому в последние предпраздничные дни собственникам нужно как-то выходить на задатки — снижать, насколько позволяет ситуация, цену, работать над рекламой, идти на диалог с покупателями, предлагать вариант рассрочки. Эти схемы есть, они отработаны и безопасны.
Одно из направлений деятельности Петра — заработок на перепродаже «хрущевок». Мы не смогли не задать вопрос о том, работает ли эта схема в 2020 году:
— Если говорить про инвестиции в недвижимость: во что-то вложиться, улучшить и перепродать, то сегодня это очень большой риск. Даже плавное снижение цен в совокупности с падающим спросом может привести к тому, что сделка затянется надолго. Стоит ли сбрасывать сейчас активы? Да. Если надо продать квартиру, то лучше сделать это сейчас. Ремонт — по возможностям. Заработать на нем сегодня будет проблематично.
Что ждет садоводов и дачников в 2021 году: главные изменения
Может показаться, что падение цен очень на руку покупателям. Однако не в 2020 году. Этой категории участников рынка Петр советует наблюдать за ситуацией, но без фанатизма, так как есть риск никогда не решить свой жилищный вопрос.
— Кажется, что жилье дешевеет, а значит, становится доступней. Нет. Откуда деньги взять? В огромном количестве секторов зарплаты снижаются, кредитов нет, доходы сокращаются. Из вариантов остались только партнерские программы застройщиков и банков, но и здесь есть вопросы. Загадывать наперед в данной ситуации сложно, а когда берешь кредит, хочется определенности. Но где взять гарантии? Входить в «долевку» на ранней стадии строительства — страшно, брать кредит, привязанный к курсу, — тоже. Есть определенное понимание, за счет чего сдерживается текущий курс, и опасения, что ситуация может изменится сразу после Нового года.
Вместе с тем, совет покупателям: если в предложении появляется «тот самый» объект — берите, не ждите. Иначе поиск квартиры рискует превратится в стиль жизни. Человек годами ждет снижения цен, какого-то уникального предложения, переживая постоянный стресс. Хуже всего, когда покупатель понимает, что упустил «тот самый» вариант. В дальнейшем он сравнивает все варианты с упущенным и остается разочарованным. И таких ситуаций я знаю очень много.
Арендодателям, по мнению эксперта, также нужно готовиться к ухудшению условий — снижению цен на рынке аренды в купе с повышением налогов на сдачу.
— Дефицит бюджета уже констатирован и его надо как-то пополнять. Скорее всего, будет увеличена базовая величина, привязанные к ней пошлины, платежи, налоги и штрафы. Казалось бы — ситуация благоприятна для арендаторов, но и это заблуждение. Здесь мы упираемся ровно в ту же стену, что и с покупателями. Кризис ужимает кошельки всех.
— Я много общаюсь с ребятами из IT-сектора и знаю, что некоторые из них всерьез рассматривают переезд в Польшу, Чехию, Литву или Украину. Но есть и те, которые не хотят переезжать, особенно сейчас. Если говорить про поствыборную историю, то среди протестующих как раз очень много айтишников. Хотя, казалось бы, им и живется неплохо, и условия специальные созданы, и точно есть что терять. Секрет в том, что они не хотят ехать туда, где хорошо, они хотят сделать так, чтобы здесь было хорошо. Я очень уважаю эту позицию и надеюсь, что таких людей будет много. Если же рынок лишится одной из самых платежеспособных категорий покупателей, будет беда.
Если говорить о ситуации в целом, то Петр видит лишь одно непопулярное решение. По мнению эксперта, именно обвал цен на недвижимость был бы выгодным практически всем участникам рынка. Однако на сегодня предпосылок к такому сценарию нет:
— Если бы у меня была возможность как-то влиять на рынок, то я бы предложил радикальное снижение цен. Мы очень неохотно снижаемся и чуть более активно растем, а если бы обвал случился, то рынок бы ожил. Проиграли бы от этого лишь незначительные категории «чистых» продавцов, которые продают и ничего не покупают взамен (переезжают в другую страну, вкладывают деньги в бизнес или закрывают какие-то свои вопросы). Эта категория пострадала бы сильнее всего, но в остальном — рынок бы ожил, стабилизировалось бы предложение, увеличился бы спрос даже без кредитов. Людям проще было бы решать вопросы по улучшению жилищных условий — менять «двушку» на «трешку» или «трешку» на две «однушки», так как величина доплаты существенно бы сократилась.
К тому же, если бы «вторичка» обвалилась, у «первички» не осталось бы выбора. Покупатели новостроек просто перешли бы на «вторичку» с мыслью, что в дальнейшем переедут в новый более комфортный дом. Похожий сценарий произошел в Украине после Майдана: «вторичка» просела, и застройщики начали играть в демпинг активной рекламой: «У нас дешевле!», «А у нас еще дешевле!»
Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.
В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, — а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.
Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт. Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%. Причем большая часть спроса на жилье по такой ставке, по всей видимости, будет реализована до 1 ноября, так как изначально планировалось, что льготная ипотека завершится к этой дате.
До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.
На вторичном рынке мы, по всей видимости, также увидим спад покупательской активности в 2021 г. в связи с исчерпанием спроса будущих периодов и дефицитом ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже сейчас доля таких лотов не превышает 8% и постепенно уменьшается). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшой рост ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, в отличие от застройщиков, продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражается прежде всего в сокращении числа сделок, но не в корректировке заявленных цен. Снижение стоимости вторичного жилья обычно бывает неявным — в виде увеличения глубины торга.
Что касается инвесторов, на которых очень надеются и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке, то они ситуацию не спасут. Конечно, инвесторы менее чувствительны к ценам, чем обычные покупатели, приобретающие квартиры, чтобы в них жить, однако повышение стоимости актива на входе снижает его инвестиционную привлекательность. Те, кто вложился в новостройки с целью перепродажи до или сразу после запуска льготной ипотеки, – сорвали джек-пот. Остальные уже опоздали. А в качестве замены депозита (как низкорисковое вложение на длительный срок) недвижимость все же не очень подходит – это слишком трудозатратный и низколиквидный инструмент. И далеко не самый привлекательный в плане доходности. Даже инвестиции в народные облигации Минфина дают сейчас 5,7-5,8% годовых – столько же или больше, чем сдача квартиры в аренду, при сравнимом уровне рисков. Так что, скорее всего, большинство банковских вкладчиков, пожелавших инвестировать в недвижимость для диверсификации портфеля или из симпатии к московскому метру, уже сделали это в текущем году на волне ажиотажа.
В целом, любые всплески спроса, не подкрепленные реальным ростом экономики и доходов населения, — это временное явление. Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости уже проходил это относительно недавно, когда за ажиотажем конца 2014 г. последовали три года падения цен. И очень похоже, что ситуация может повториться.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Дешёвой аренде нечего боятся, ей ничего не страшно – ни скачки на фондовых и сырьевых биржах, ни санитарно-эпидемиологическая ситуация в стране. Спрос в этом сегменте как всегда намного превышает предложение. А вот на счёт найма жилья в других ценовых категориях стоит призадуматься. Арендные ставки высшего дивизиона все реже становятся нанимателям по карману. Уже сейчас становится понятно, что российским рантье, имеющим недвижимость класса премиум, в следующем календарном году придётся потуже затянуть пояса.
Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям. Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут. В остальном же, 2021 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.
Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.
Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость). Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.
Цены на недвижимость могут упасть уже в первой половине 2021 г.
Те, кто может это себе позволить, вместо ближних подмосковных домов и дач, покупают дальние зарубежные виллы и апартаменты. Соотечественники с большой охотой уезжают жить на сезонное или постоянное место проживания за границу. Данное направление на подъёме, фиксируется уверенный рост цен на заморское жильё. В рублёвом эквиваленте суммы будущих сделок растут как на дрожжах.
В целом же, как эксперт рынка недвижимости отмечаю смещение акцентов. Всё чаще люди стараются уединиться и самоизолироваться, а такими потребительскими качествами, отлично подходящими под нужды населения, обладает малоэтажное жильё и загородная недвижимость, правда, с разными степенями приватности. Но смею вас заверить, что за малоэтажками будущее! Это прекрасно понимают и крупные игроки отрасли — они чутко реагируют на наметившиеся тенденции. Не вооружённым взглядом заметен отток квалифицированных специалистов из центральных локаций на периферию. Трудоспособная экономически активная молодежь равномерно рассредоточивается по территории регионов страны – это во многом связано с удалённым режимом работы. Дорогие офисы в деловых кварталах стоят полупустыми. Вторичные квартиры, как синицы в руках, намного интереснее новостроек, как журавлей в небе. В долгосрочные прожекты клиенты верят неохотно и стараются обойти их стороной.
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году?
Несмотря на коронакризис, сопровождающийся значительным падением доходов населения, цены на недвижимость в 2020 г. выросли больше, чем в благополучном для российской экономики 2019-м. Главным драйвером удорожания жилья стала ипотека, резко подешевевшая за счет бюджетного допинга и смягчения монентарной политики ЦБ. Однако эффект от искусственного стимулирования покупательской активности никогда не бывает продолжительным. Уже в конце лета – начале осени 2020 г. рост цен на квартиры полностью перекрыл всю выгоду от дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса. Не исключено повторение ситуации 2014-2015 гг., когда вслед за искусственным ажиотажем последовал резкий обвал покупательской активности.
Рано говорить о спаде темпов пандемии. Более того, чем ниже падает температура за окном, тем выше становится риск подхватить этот опасный вирус. Впереди зима, а за ней ‒ весна, и никто не может дать гарантии, что ситуация с карантином не повторится. Да, отечественная вакцина скоро начнёт поступать в регионы, но, во-первых, не стоит ждать скоростных темпов вакцинации, все-таки ещё идут исследования, во-вторых, людям пожилого возраста прививки пока противопоказаны, так что в случае обострения обстановки им снова придётся уединиться на длительный срок, а на даче это делать лучше всего.
И даже если вы, обладая дачным участком с домиком, не собираетесь изолироваться в нём или проводить там отпуск, почему бы не рассматривать дачу как способ реального заработка? Вы не представляете, сколько запросов поступило от жителей мегаполисов по аренде дач в этом сезоне! Для многих это стало прямо-таки золотой жилой. Кто бы мог подумать, что дачный домик можно сдать по цене благоустроенной квартиры, а то и дороже!
Как видите, есть масса аргументов в пользу благоустройства дачи и дачного участка. Так чем следует озадачиться уже сейчас, пока не наступили холода?
Первое, о чём стоит подумать, если этот вопрос ещё не решён – система отопления. Многие именно в этом году столкнулись с неудобством неотапливаемого дачного домика. Кто мог подумать, что придётся переезжать сюда не в июне, как обычно, а в апреле, когда в некоторых регионах ещё только начинает таять снег? А вдруг в этом году переезд случится в феврале? Вариантов организовать отопление много, выбирайте на свой вкус. Если есть возможность подключиться к сетевому газу – даже не раздумывайте над другими идеями: это самая выгодная. Устанавливаете котёл и водяной контур, а когда наступит час икс, заполните контур водой и включите отопление. Нет сетевого газа – можно подключить котёл к балонному или установить отопление на солярке или твёрдом топливе.
Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти. Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички». Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.
Эксперты рассказали почему сейчас не стоит покупать или строить дачу
Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».
«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить участок
- снять дом
Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.
Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.
По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.
Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.
В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).
В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.
«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.
Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.
Однозначного ответа на вопрос, продолжится ли рост цен в 2021 году, эксперты не дают.
– Видятся два варианта развития событий: либо рынок выйдет на корректировку по стоимости квадратного метра, потому как наблюдаются небольшие стагнационные процессы – люди меньше покупают, хотя обычно декабрь – это пик продаж; либо цену будут стараться удерживать на уже сформированном уровне, – пояснила Татьяна Стародумова.
О возможной стагнации рынка говорит и сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.
«Сейчас активно снижаются доходы россиян. На данный момент реальные доходы населения упали на 4,3 процента по сравнению с прошлым годом. Так что даже с учётом льготной ставки ипотека будет становиться всё менее доступной. Поэтому я ожидаю, что в течение 2021 года рынок придёт к окончательному балансу».
Интересным вложением средств в 2021 году может стать покупка загородной недвижимости. Но выбирать объекты здесь нужно будет ещё тщательнее, чем в других сегментах рынка.
– Сейчас на рынке загородной недвижимости – как на вторичном, так и на новостройки – повышенный спрос. Многие бронируют дома уже «на фундаменте». В этом году острая нехватка каменщиков, ощущается дефицит земли, крупные застройщики из мегаполиса гектарами скупают земельные участки. К росту сектора привела и доступная сельская ипотека, в которой есть одна проблема: в договорах ипотечного кредита банки ссылаются на то, что если прекратится субсидирование ипотеки государством, то ставка вырастет до обычной. По сельчанам это может сильно ударить: если сейчас они платят ежемесячно 10 тысяч рублей, то при прекращении программы сумма может увеличиться до 30 тысяч рублей, а это уже неподъёмная ноша для многих, – отмечает казанский риелтор Сергей Чаркин.
2020 год, как поначалу казалось, не грозил строительному рынку какими-то кошмарами. Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Эпидемия коронавируса начала отправлять на карантин целые отрасли. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес. Где-то стройки запретили напрямую (как в Москве, например), а где-то работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.
При этом из-за локдауна и всеобщей самоизоляции доходы россиян резко упали. Число тех, кому была по карману покупка жилья, резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили условия кредитования.
Для поддержки строительной отрасли и рынка жилья правительство ввело льготную ипотеку под 6,5% годовых. Требования по новой программе были стандартными и доступными для многих:
- покупка жилья только в новостройках;
- стоимость до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
- первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья.
Учитывая, что государство компенсировало банкам разницу в ставках, те могли гибко менять свои условия кредитования, чтобы привлечь больше клиентов. В итоге в некоторых случаях ставки упали ниже 6%. Такие предложения на рынке привели к ажиотажному росту спроса на ипотечное жилье, даже несмотря на снижение доходов и вторую волну коронавируса.
Но программа льготной ипотеки перегрела рынок недвижимости. Клиенты сметали все жилье в новостройках, а девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, по итогам III квартала 2020 года стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% год к году. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. Льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.
Жилищный рынок в России уже перегрет, полагают аналитики. А ипотечный сегмент рискует стать одним большим пузырем, особенно с учетом того, что программа льготной ипотеки продлена до лета 2021 года. Конечно, девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, довольны и строители. Но Центробанк уже прямо заявил, что с дешевой ипотекой пора завязывать, потому что она несет инфляционные риски для экономики в целом.
Пролонгация программы льготной ипотеки до 1 июля 2021 года станет ключевым фактором для рынка жилья. Но есть и еще несколько важных моментов.
- Возможные скачки валютных курсов. Напрямую движения доллара в России на цены не влияют — ведь стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители. Но в случае новой девальвации без роста цен на квартиры не обойдется. Это связано с инвестиционной привлекательностью жилья, и с наличием некоторой валютной составляющей в затратах строителей.
- Падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману даже в ипотеку. Дальнейшее снижение доходов населения может обрушить спрос на заметно подорожавшую недвижимость. При этом есть еще один фактор риска: ипотеку в 2020 году все чаще оформляли люди с недостаточными доходами. И теперь стремительно растет риск дефолта таких заемщиков. В таком случае залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам.
- Переход на удаленный формат работы. В Москве по требованиям властей 30% сотрудников многих компаний уже переведены на удаленную работу. И в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса.
- Вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен. Сыграет свою роль и нехватка рабочей силы из-за оттока мигрантов и закрытия границ. Минстрой уже заявляет о дефиците рабочих и связанной с этим заморозкой некоторых строек даже в Москве.
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них.
Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли.
Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.
С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией.
Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке.
В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.
Ниже приведем несколько ключевых моментов, на которые эксперты рекомендуют обращать внимание, если вы планируете приобрести землю для инвестирования.
Если речь идет о покупке земли, то не стоит ждать быстрого получения прибыли. Должно пройти несколько лет, пока объект вырастет в цене. Следует внимательно наблюдать за экономическими тенденциями в стране, читать аналитику и специальную литературу по тематике, слушать советы экспертов.
Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов. Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.
-
Итак, мы определились, что наиболее интересный вариант для инвестиций — приобретение земельного участка под жилую застройку. Но и тут возможно несколько вариантов:
Это может быть просто кусок земли на территории будущего коттеджного поселка. Как правило, он обойдётся дешевле, чем земля с постройкой, а покупателя привлечет тем, что дом он сможет сделать какой угодно, по своему собственному дизайну. При этом расположение земли в месте массовой застройки обеспечит ему подведение необходимых коммуникаций, социум и инфраструктуру.
Ещё один вариант — земля без подряда на строительство. Это значит что вы приобретаете, а потом продаёте участок вместе с проектом будущего дома, но строить его собственник сможет самостоятельно или усилиями отдельно нанятых строителей.
Но самый удобный вариант — приобретение земли с подрядом, так как в этом случае девелопер, разрабатывающий данную территорию застройки, сам будет осуществлять возведение домов.
Собственнику ни о чем не придётся беспокоиться. Единственный минус в том, что сотка земли в этом случае обойдется дороже, но всегда найдутся люди, ценящие скорость, комфорт и надежность. Они готовы заплатить больше, чтобы избежать проблем, связанных с самостоятельным строительством, и предпочитают покупать готовое жилье с землёй.
Выгодно ли самому построить на земле дом на продажу — вопрос спорный, но если у инвестора нет в этом опыта, то скорее нет, чем да. В этом случае лучше довериться застройщикам.
Не обязательно земля нужна людям, чтобы построить на ней дом для проживания. Ее можно использовать в коммерческих целях, например для того, чтобы организовать на ней складской бизнес, производство, турбазу или построить многоквартирный дом.
Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля. Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:
- участки близ окраин городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Красноярска и так далее;
- участки в курортных районах, таких как Сочи, Крым и даже Калининградская область;
- земли вблизи федеральных трасс и с возможностью подключения к коммуникациям.
Наличие хотя бы одной из характеристик означает, что эти объекты недвижимости будут всегда в цене, так как спрос земельные участки такого рода постоянный.
Ответ на это вопрос зависит от того, чем вы занимаетесь и какие у вас планы. Если собираетесь в будущем построить на этом месте дом, то вряд ли можно назвать покупку инвестицией, но, тем не менее, приобретение земли в пик кризиса по низкой цене выгодно.
Если в будущем вы планируете организовать тут бизнес, то покупка — только часть инвестиций, а получение дохода будет зависеть от успешности вашего дела в будущем. Опять же, учитывая снижение цен, в кризис вложение денег в землю выгоднее, чем при экономическом подъеме.
Осуществляя инвестирование в землю надо понимать, что оно должно осуществляться за счет имеющихся наличных денег или беспроцентной рассрочки, а не ипотеки. Кредит возможен в том случае, если есть желание купить участок для себя. Переплата по ипотеке настолько высока, что покупка вряд ли окупится в ближайшие годы.
После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.
Похожие записи: