Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
При оценке стоимости лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения дохода – права вырубки леса, права аренды, концессии и др.
Оценка стоимости лесных земель может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Особенности применения данных методов к лесным землям заключаются в учете специфики получения лесного дохода.
Рыночная оценка земельного участка и прав аренды
Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников. Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли.
Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски.
Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка?
Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
Методы оценки стоимости аренды
Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.
Также постановление Правительства поручает Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 1 января 2018 г. методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одна из главных структурных составляющих объекта недвижимости – это земельный участок, предназначенный для строительства. Оценивается уровень его доходности и степень полезности, с точки зрения функциональности. В то же время, он является частью природных ресурсов. Поэтому его можно расценивать как инструмент для достижения различных целей и не всегда они предполагают получение выгоды.
Для данной категории важно учитывать площадь, плодородие, местонахождение, рельеф и влияющие экологические факторы.
Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них.
Рыночная стоимость участка считается самым объективным видом стоимости. Она используется в качестве надежной величины при оценивании активов в рыночной экономике.
Кадастровый номер участка можно узнать по адресу объекта, так что пусть сами ищут, смотрят публичную кадастровую карту, если им так нужно, ничего они вам не сделают. У них есть право спрашивать, а не …
В качестве плательщиков выступают организации, во владении которых находится земля, если она приравнивается к объектам налогообложения. Если объект недвижимости входит в состав паевой составляющей инвестиционных фондов, налог уплачивает управляющая компания.
При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
При разработке Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [2] была предпринята попытка формирования в нем отдельного раздела, посвященного оценке прав, связанных с арендой. Раздел должен был включить определение рыночной арендной платы, а также основные требования к проведению оценки рыночной арендной платы и рыночной стоимости прав заключения договора аренды или передачи прав по нему.
При дисконтировании учитываются продолжительность аренды, возможность ее продления. В затраты включена арендная плата.
Однако в тот период (2013-2014 годы) консенсуса достичь не удалось даже по очевидным, на наш взгляд, положениям стандарта. В результате в ФСО № 7 рыночная арендная плата упомянута лишь в числе иных расчетных величин с неполным ее определением. Представляется, что при первой же корректировке федеральных стандартов оценки следовало бы исправить эту недоработку.
При дисконтировании учитываются продолжительность аренды, возможность ее продления. В затраты включена арендная плата.
Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора.
Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка
Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор.
В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости.
Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.
Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.
Оценка аренды земельных участков
Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.
Применение затратного подхода означает, что стоимость сервитута определяется затратами на устранение негативных последствий от временного пользования земельным участком, например, возникших при проведении изыскательских, исследовательских и других работ. Такими затратами могут быть затраты на поведение рекультивации, санации территории и др.
Выполнить оценку невозможно без рынка, где проводятся сделки с участками земли или иными объектами недвижимого имущества. Определяя рыночную стоимость земельного участка, ответственное за процесс лицо, должно руководствоваться принципом рациональной и эффективной эксплуатации недвижимого объекта.
The calculations of the market rent for the use of the land plot are discussed and it is shown that the correct accounting of the growth of the value of the land plot and the rent during the lease term leads to significantly lower values of the market rent in the first settlement year.
Расчет права аренды земельного участка формула
Под соответствующими условиями понимаются условия договора аренды или проекта договора, для которого рассчитывается арендная плата.
Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка осуществлялась согласно методическим рекомендациям, утвержден-ным распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р и распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.
Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 1 января 2018 г. методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа земли (права аренды).
Во время применения метода остатка выполняют нижеприведенные действия:
- Определяют затраты на эксплуатацию различных улучшений объекта.
- Рассчитывают чистый операционный доход (ЧОД) — из размера валового дохода вычитают операционные различные расходы.
- Находят стоимость аренды всего участка — делят размер ЧОД на коэффициент капитализации.
- Из полученной цены вычитают затраты на эксплуатацию улучшений.
Если построек нет, то достаточно оценить право аренды посредством методики сравнения продаж. При этом проводится сравнительный анализ конкретного участка сельскохозяйственного назначения со схожими объектами аналогичной категории.
Такое оценивание объекта недвижимости проводят при наличии достоверной информации о текущих ценах сделок с аналогичными различными объектами.
Оценка права аренды земельного участка
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее – земельной ренты) (принцип ожидания).
Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя.
Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен.
Если такие объекты будут найдены, то можно провести сравнительный анализ и оценить право аренды участка.
Кроме того, в подобной ситуации в расчет берут потенциальные различные доходы от использования арендованной земли.
Аналогично можно определять стоимость иных частичных прав на землю – права бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.