Закон о досрочном погашении ипотеки 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон о досрочном погашении ипотеки 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно. Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Досрочное погашение ипотеки в 2021 году

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучше поступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты. В этом может помочь наш юрист. Заполните специальную форму для консультации и посмотрите это видео.

В соответствии с изменениями, внесёнными в ст. 809, 810 ГК РФ в 2011 году, банковские организации не вправе взимать с заёмщика дополнительные сборы или штрафы за досрочное расторжение кредитного договора. Таким образом, граждане, оформившие ипотеку, могут в любой момент рассчитаться с банком, полностью или частично погасив задолженность.

Вместе с тем следует понимать, что ипотека представляет собой долгосрочный кредит, связанный с движением крупных денежных средств. Именно поэтому банки стараются получить максимум выгоды с такой сделки. И прежде чем расторгать договор, заёмщику стоит просчитать возможные выгоды для себя.

Законодательство обязывает все банковские организации предоставлять своим клиентам возможность досрочного погашения ипотеки. Однако конкретные условия досрочного погашения долга по ипотеке прописываются в договоре.

Досрочное погашение ипотеки мало чем отличается от процедуры преждевременного закрытия других видов кредитов.

Алгоритм закрытия следующий:

Заёмщик заранее оповещает банк о решении погасить ипотечный кредит в досрочном порядке (некоторые банки требуют предупредить за 30 дней).
Пишет соответствующее заявление.
На счёт банка вносится сумма, которую определил заёмщик.
Банк проверяет корректность зачисления средств и проделанных процедур.
Составляется новый график платежей (при частичном погашении).
Если ипотека погашается полностью, то заёмщик берёт справку об отсутствии задолженностей по кредиту.

Как досрочно погасить ипотеку — пошаговая инструкция для заемщиков

Для заёмщиков предусмотрена возможность возврата процентов, уплаченных при досрочном закрытии долга.

Прежде чем обращаться в банк по вопросу возврата излишне уплаченных процентов, следует произвести соответствующие расчёты и обосновать своё право.

При расчётах стоит учитывать такие моменты:

Проценты начисляются за каждый день пользования займом, несмотря на то что в графике прописан расчёт за интервал между очередными платежами.
Преждевременное погашение кредита осуществляется не в день внесения платежа на счёт, с которого производится выплата, а на ближайшую дату, указанную в графике. Эта дата берётся с учётом 30-дневного срока рассмотрения заявления клиента о досрочном погашении. Разница в днях будет включена в период фактического пользования кредитом.
Расчёты производятся на основании бумаг (справки, сверки), поступивших из банка.
При расчёте нужно учитывать налоговый вычет к процентным платежам (при наличии прав на вычет).

Рассчитать сумму переплаченных средств просто: для этого берётся общая сумма процентов, включённых во все аннуитетные платежи за весь период ипотеки, и вычислить часть, пропорционально распределённую на оставшиеся месяцы, за которые заёмщик рассчитался досрочно.

После выполнения расчётов заёмщик составляет письменную претензию в банк. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего кредитодатель обязан предоставить мотивированный письменный ответ.

Насколько выгодно расплатиться с ипотекой до окончания срока действия договора при аннуитетной схеме погашения? Метод предполагает одинаковые суммы ежемесячных взносов, но с минимальной суммой погашения тела ссуды в первый год.

Важно! Аннуитет выгоден тем, что заемщик получает одинаковые взносы на весь период выплаты. Отрицательная сторона – в первый год пользования фактически гасятся только проценты банка, сумма жилищного займа практически не гасится.

Здесь досрочное закрытие ипотеки имеет смысл в ускоренном темпе. Через несколько лет клиенту остается исключительно тело займа с минимальным начислением годовой ставки, поэтому платить повышенные суммы экономически невыгодно.

Частичное погашение ипотеки подразумевает под собой внесение лишь некоторой части долги. Какую сумму отдать банку, заёмщик решает самостоятельно.

Процедура возврата состоит из следующих этапов:

Заёмщик приходит в банк и пишет заявление, в котором обозначена сумма займа и дата внесения средств.
В указанный день вносятся необходимые средства.

Существует 2 способа частичного возврата средств по ипотеке, каждый из которых подразумевает изменение тех или иных параметров целевого продукта.

Большая часть банковских организаций даёт заёмщику возможность выбрать наиболее приемлемый в его случае вариант, а именно:

сократить срок ипотеки;
уменьшить сумму платежей.

Уменьшение срока кредита означает, что ежемесячный платёж останется таким же, каким был раньше; при этом сократится общий срок ипотеки. Уменьшение ежемесячных платежей подразумевает сокращение суммы ежемесячных платежей, а срок договора при этом останется тем же.

Стоит отметить, что некоторые банки прописывают в ипотечном договоре запрет на уменьшение срока кредита при частичном досрочном погашении.

Причины такого ограничения заключаются в следующем: банку выгодны долгосрочные кредиты, поскольку проценты начисляются на остаток основного долга, что в итоге увеличивает переплату и, соответственно, прибыль банка.

Правила досрочного погашения ипотеки в 2021 году

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу. Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.

Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течение всего срока, и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные — равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит — 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч — это начисленные проценты.

С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года — сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.

Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос — а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.

Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.

Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств. Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше. Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.

Если вы имеете право на получение материнского капитала, то у вас есть прекрасная возможность уменьшить свой долг по ипотеке. Все что вам нужно — это предоставить материнский сертификат в банк и он автоматически сделает перерасчет основного долга.

При погашении части кредита материнским капиталом, банк уменьшает только размер ежемесячных платежей. Изменить срок кредита в данном случае не получится.

В данный момент размер материнского капитала за рождение второго ребенка составляет 466 тысячь рублей.

Налоговый имущественный вычет могут получить все граждане РФ. Единственное условие — его можно получить только один раз в жизни. Также вы должны иметь официальный доход, с которого уплачены все налоги. Так как по сути, налоговый вычет — это возврат всех налогов, которые были с вас удержаны государством за прошлый период (год).

Пример. Если в прошлом году с вас было удержано налогов на сумму в 100 000 рублей. То в следующем, вы имеете право на получение налогового вычета именно на эту сумму. Но если вы работали неофициально, либо вообще не работали, то денег вы не получите в виде вычетов. Также сюда относятся все категории граждан которые получают пособия, стипендии, пенсии от государства.

Налоговый вычет составляет 13% от суммы покупки недвижимости. Но с суммы не более 2 млн. рублей. Т.е. при покупки квартиры стоимостью в 3 млн., вы имеете право получить 13%, но только с суммы в 2 млн. или 260 тысяч.

Также можно вернуть 13% в виде уплаченных процентов по кредиту, но опять же в пределах 2 миллионов.

Пример. Если у вас кредит на 1 000 миллион и за весь срок вы выплатите проценты по нему в размере еще 1 млн., то вы имеете право получить 260 тысяч в виде налоговых вычетов.

Как произвести досрочное погашение ипотеки

Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.

Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.

При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.

При аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления практически вся сумма выплат идет на погашение процентов за кредит.

При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?

— По договору ипотеки банк предоставляет заемщику кредит в определенном размере и на определенных условиях. Человек обязуется возвратить эти деньги и добавить проценты за их использование, а также иные платежи, если это прописано в договоре, — говорит Ирина.

По общим правилам, банк — залогодержатель приобретаемого объекта недвижимости. Покупатель квартиры или дома должен вернуть сумму кредита в срок и в порядке, которые прописаны в соглашении. Но он может внести изменения в график и, согласно Федеральному закону, досрочно погасить задолженности по ипотеке. Также это может сделать поручитель заемщика. Собственно, закрытие сделки раньше времени, полная выплата всей суммы жилья, и есть досрочное погашение ипотеки.

По словам эксперта, есть два основных вида досрочного погашение ипотеки: частичное и полное. Также выделяют особые условия, на которых это можно осуществить. Поговорим о каждой категории отдельно.

Полное

— При таком погашении кредита единовременно выплачивается весь остаток долга, включая проценты, которые начисляются до дня погашения кредита, — объясняет Рыжук. — Сюда же идут штрафы и пени, если они были.

Частичное

Здесь речь идет о внесении некой суммы, превышающей стандартный ежемесячный платеж. Это позволяет снизить размер ежемесячного платежа или сократить срок кредита.

Особое

Особые случаи досрочного погашения кредита косвенно зависят от заемщика. Так, при таком виде избавиться от ипотеки можно за счет средств материнского капитала. Кроме того, в государстве предусмотрены меры поддержки гражданам, у кого в семье трое детей и больше. Они получают солидную сумму денег, которая предусматривается именно как вложение в покупку жилья.

Условия досрочного погашения ипотеки

Условия досрочного погашения ипотеки в каждом банке свои. Впрочем, они всегда будут прописаны в кредитном договоре. Но есть ряд основных моментов, на которые надо обращать внимание.

1. Срок предупреждения банка

Согласно гражданскому кодексу, чтобы досрочно погасить кредит по ипотеке, нужно предупредить банк не менее чем за 30 дней до даты платежа, которую вы запланировали. В кредитном договоре могут быть указаны и менее длинные сроки — будьте внимательны!

2. Срок досрочного погашения

Как мы уже писали выше, ипотечный кредит можно полностью погасить вне графика платежей. Но если вы собираетесь частично его погасить, то могут быть ограничения. Так, например, подобные суммы денег можно внести только в плановые даты ежемесячных платежей.

3. Способ подачи заявления о досрочном погашении

Снова следует посмотреть в договор об ипотеке. Какие-то банки разрешают подавать такие заявления по интернету, через личный кабинет. Другие обязательно просят документ в бумажной форме.

Расчет досрочного погашения ипотеки

Теперь обратимся к тому, как производится расчет досрочного погашения ипотеки. Если смотреть по суммам, то существуют различные сервисы с калькуляторами, которые помогут вам с цифрами. В целом же, в каждом банке свои условия — с этим вопросом лучше обратиться в организацию, которая выделила вам ипотеку.

Если говорить о пошаговом расчете с досрочным погашением ипотеки, то тут снова надо возвращаться к видам таких операций. В каждом из них свой план действий.

1. Определитесь с датой погашения ипотеки.

2. Уточните в банке сумму, необходимую для погашения на этот день.

3. Проинформируйте банк о досрочном погашении кредита — отправьте туда заявление. Как правило, оно составляется по форме банка.

4. Внесите денежные средства на счет, банк спишет их в указанную дату.

5. Запросите в банке справку о том, что вы исполнили все обязательства по кредиту. Вам должны выдать пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке.

6. Если права банка были удостоверены документарной закладной, то его сотрудники должны вернуть вам ее с отметкой, что все обязательства исполнены в полном объеме, где будет прописана дата исполнения обязательств, стоять подпись уполномоченного сотрудника организации и печать банка.

7. Погасите регистрационную запись об ипотеке в Росреестре. Для этого необходимо будет подготовить некоторые документы. При наличии закладной — заявление ее владельца, а также ее саму или выписку по счету, подтверждающую, что все обязательства по кредиту вы исполнили. Кроме того, нужно будет иметь на руках заявления залогодателя. Если закладной не было, то необходимо просто заявление от банка и свои документы о погашении кредита.

— Помните, что ипотеку невозможно погасить досрочно, если у вас есть долги по выплатам, — добавляет юрист.

Частичное досрочное погашение кредита

И здесь нужно смотреть в договор, где прописаны все условия. В случае обращения к этому виду погашения ипотеки, вы уменьшаете проценты по ней. Если речь идет о сокращении срока платежа, то ежемесячный размер его не падает. Можно сделать наоборот — уменьшить ежемесячный платеж, но оставить срок прежним. Это менее выгодно, учитывая проценты. Что касается порядка действий, то он следующий:

1. Решите, сколько денег вы готовы заплатить вдобавок к платежам, установленным за месяц.

2. Проинформируйте банк письменно, дистанционно или в электронном виде, если можно. Укажите, что вы хотите снизить — срок или сумму платежей.

3. Получите в банке новый график платежей и уведомление о новых расценках по кредиту.

Все больше людей стремятся к рефинансированию ипотеки по лучшим условиям. К счастью, банки делают потенциальным клиентам выгодные предложения

Особое досрочное погашение ипотеки

Здесь нужно говорить отдельно про каждый случай. Так, при использовании материнского капитала порядок следующий:

1. Отправка в Пенсионный фонд заявления о распоряжении средствами маткапитала.

2. Отправка в банк документа о том, что Пенсионный фонд принял заявление.

3. Отправка в банк заверенного нотариусом заявления о том, что вашим детям выделены доли в приобретаемом жилье.

— Если в семье, у которой открыта ипотека, с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родились или родится третий ребенок, а также последующие дети, то родителям положены меры господдержки, — делится эксперт. — Они выражаются в полном или частичном погашении ипотеки за счет 450 тысяч рублей, выделяемых из бюджета. Если задолженность по кредиту меньше, то оставшиеся деньги пойдут на погашение процентов.

В ситуации, о которой говорит Ирина, кредитный договор нужно заключить до 1 июля 2023 года. Помогут только при одной ипотеке.

— Чтобы получить субсидии, нужно в банк подать документы, установленные условиями программы, — продолжает она. — Банк их проверит и направит оператору проекта — госкомпании «Дом. РФ». Там уже вынесут итоговое решение и, в случае одобрения, направят средства в банк для погашения кредита.

Популярные вопросы и ответы

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки?

Часто при ипотеке в банке вас просят застраховать свою жизнь и свой дом. Это стоит денег. Вернут вам страховку или нет в случае досрочного погашения кредита — зависит от условий, прописанных в договорах: кредитном и страховой компании. В кредитном, например, может быть такой момент, что процент по ипотеке у «незастрахованных» больше, чем у тех, кто сотрудничает со страховой компанией. По общим правилам, договор страхования прекращается, если отпала возможность наступления страхового случая. Но автоматического возврата страховой премии при досрочном погашении кредита не происходит. В других случаях страховая премия подлежит возврату пропорционально периоду, на который договор страхования прекращается досрочно, если это прописано в договоре. Если вам отказывают выплачивать часть премии, то это можно обжаловать в суде.

Добавлю, что в декабре 2019 года были внесены важные изменения в ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми с 1 сентября 2020 года при досрочном отказе от договора страхования, в том числе в связи с полным досрочным погашением ипотеки, банки обязаны возвращать заемщикам уплаченную страховую премию. Новые правила будут применяться к договорам, заключенным после 1 сентября 2020 года.

В какое время выгоднее погасить ипотеку досрочно?

Если вы в первой половине срока досрочно погасите ипотеку, то, конечно, это будет выгоднее. Все дело в процентах. Они в первые ипотечные годы гораздо выше. Соответственно, чем быстрее вы закроете ипотеку, тем меньше заплатите в общем.

Что делать, если застройщик, у которого вы купили жилье, обанкротился?

Если вы взяли долевку, и с ним случилась беда, то, по закону, вам должны возместить ущерб из компенсационного фонда. Для этого надо отправить заявление конкурсному управляющему, указав свои реквизиты в банке-кредиторе.

Может ли банк вернуть выданный покупателю кредит?

Да. Такое право появляется, если люди не исполняют требования, прописанные в договоре. Вопрос решается через суд.

Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком

Проценты насчитываются на «тело» кредита, то есть сумму, которая была выплачена заемщику на покупку недвижимости. И чем дольше клиент остается «должником», тем больше он в результате переплачивает. Если же он возвращает деньги раньше, отдает и меньше личных средств банковской организации. Общая сумма процентов при досрочном погашении ипотеки окажется меньше той, которая могла бы быть при соблюдении сроков, указанных в договоре.

При этом выгодно возвращать кредитные деньги не только в полном объеме, но даже частично, так как это уменьшает «тело» кредита, а значит, и сумму процентов по нему. И здесь есть нюанс, когда лучше досрочно погасить ипотеку.

По словам Ирины Векшиной, если внести средства в день ежемесячного платежа, все они будут направлены на уменьшение кредитной суммы. А так как проценты начисляют на остаток долга, то и переплата банку окажется меньше.

Например, если день обязательного взноса — 10-е число каждого месяца и в этот день положить на свой банковский счет 200 тысяч рублей, на эту сумму будет уменьшен остаток долга. Если же сделать взнос позже, например 15-го или 20-го числа, за указанные дни будет начислен процент за пользование кредитом. Эти деньги спишут из суммы платежа, а остаток направят на досрочное погашение ипотеки.

Страховку часто забывают брать в расчет собственных кредитных расходов, хотя она тоже становится существенным финансовым бременем. Сумма страхования договора ипотеки на год может доходить до 50 тысяч рублей. И если вернуть деньги раньше, необходимость в страховании, а значит, и в дополнительных тратах исчезнет.

Кроме того, важно помнить, что часть средств, использованных на страховку, при досрочном погашении ипотеки можно потребовать обратно. Здесь имеет значение, когда клиент рассчитывается с банком. Если в начале года, сумма возврата будет больше, чем в конце года. Страховщики точно не вернут 25% от уплаченных денег, эти средства используют на так называемое обслуживание страхового договора, которое предусматривает его оформление, выплату зарплаты сотрудникам и другие текущие расходы страховой фирмы. Но вот на оставшуюся часть претендовать можно.

Например, если заемщик заплатил страховщикам 50 тысяч рублей и рассчитался по кредиту в течение первых шести календарных месяцев, он может потребовать вернуть половину от уплаченной суммы. Страховая компания выполнит свой расчет: от исходной цифры отнимет 25%, а клиенту вернет половину остатка, то есть 12 500 рублей. Но это лучше, чем ничего, кроме того, необходимость в ежегодном продлении страхового договора отпадает. И это — дополнительный аспект сокращения расходов заемщика при досрочном погашении ипотечного договора.

Никаких дополнительных условий к клиенту банк предъявить не имеет права. Заемщик может внести средства в любой момент, через день, месяц или год после заключения кредитного договора.

«Заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет погасить кредит досрочно, — уточняет Ирина Векшина. — Банк рассчитывает сумму, необходимую для полного погашения кредита, с учетом процентов на планируемую дату внесения средств. Заемщик размещает на счете денежные средства, а в установленный день банк списывает их и закрывает ипотечный кредит. Как правило, это происходит в день очередного ежемесячного платежа».

Если клиент планирует частичное досрочное погашение ипотеки, он тоже должен написать заявление. При этом он может указать, на что именно будут направлены деньги: уменьшение срока ипотеки или сокращение ежемесячных выплат по ней.

При частичном внесении средств человек может встать перед выбором, на что их направить. Первый вариант — сократить срок использования кредита. Например, ипотечный договор был оформлен на 15 лет, но при досрочном погашении уменьшение срока ипотеки может составить три года, то есть у клиента появляется возможность рассчитаться с банком не за 15, а за 12 лет.

Второй вариант — сократить ежемесячный платеж. Это становится возможным благодаря тому, что общая сумма долга уменьшается, соответственно, снижаются и проценты, начисляемые на остаток.

«С моей точки зрения, для заемщика выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, — отмечает Ирина Векшина. — Так как в этом случае снижается размер переплаты банку, то есть сумма от начисления процентов. Но, безусловно, каждый заемщик сам определяет, какой из этих вариантов ему лучше выбрать, исходя из своей жизненной ситуации и текущего материального положения».

Законом допускается досрочное погашение ипотеки материнским капиталом. Со стороны банков здесь также не возникает никаких преград. У заемщика на руках должны быть документы: сам сертификат на материнский капитал, договор с банком и документы на приобретенную по ипотеке квартиру. Так как в данном случае средства используются на улучшение жилищных условий, Пенсионный фонд заявителю не откажет.

Чтобы воспользоваться государственной выплатой, нужно подать в Пенсионный фонд заявление, приложить копии указанных документов и немного подождать. Сотрудники местного отделения ПФ рассмотрят заявление, проверят документы (обычно на это нужно примерно 30 дней). А затем, если проверка пройдет успешно, Пенсионный фонд переведет деньги в банк, который выдал кредит. После одобрения заявки на перечисление средств отводится десять дней.

Досрочное погашение ипотеки. Инструкция со списком действий

Конечно, досрочное погашение процентов уменьшает кредит, но выгодно ли это для заемщика? Однозначно, да. Вот только банку такое положение дел совсем не выгодно. Ему приходится менять график платежей и уменьшать проценты, даже не в свою пользу.

Досрочное погашение выгодно просто потому, что процентов в итоге оплачивается меньше. Так, при закрытии договора, вы оплачиваете проценты только за те деньги, которыми воспользовались, а все остальное возвращаете банку. В конечном итоге вы выигрываете в оплате процентов.

Достоинством досрочного погашения также является возможность возврата части страховки, если она была оформлена. Возвращена она будет за то время, что у вас осталось для погашения кредита.

Самое выгодное — погашать кредит с равными платежами, в первой половине срока. Дело в том, что в этот период оплачивается самое большое количество процентов, а потому и гасить такой кредит выгоднее. Если же вы решили закрыть остаток долга, когда он почти погашен, то выгоды здесь точно не будет, потому что все проценты вы уже выплатили.

Бывают и такие ситуации, когда гасить кредит досрочно нет смысла. Если суммы платежей небольшие и нет возможности внести сумму, как минимум в два раза больше ежемесячного платежа, то это просто невыгодно. Переплата по такому займу будет небольшой.

Невыгодно делать это и в тот момент, когда в договоре четко указано, что размер платежа не должен быть меньше минимальной платы. Тогда срок кредитования у вас совсем немного уменьшится, а средств вы сэкономите меньше всего.

Нередко банки заносят клиентов, досрочно погасивших кредит, в список нежелательных. И потому при последующем обращении в займе могут отказать. Обычно такое бывает, когда человек берет большой кредит на долгий срок, а отдает все средства в течение 1-2 лет. Выгода от таких клиентов для банка минимальная. Поэтому, чтобы больше прибыль не терять, они отказывают в предоставлении кредита.

Когда человек решился на досрочное погашение кредита — проценты ему пересчитать довольно сложно. Чтобы узнать остаток суммы, которую нужно заплатить, обратитесь к консультанту банка. Он обязан рассчитать сумму для погашения, а также, при необходимости, выдать новый график оплаты задолженности.

Если у банка есть возможность оплаты через интернет, и вы решили ею воспользоваться, то размеры платежа будут рассчитаны специальным калькулятором.

Помните, что если кредит был получен со страховкой, то вы имеете полное право требовать перерасчета суммы.

Обычно, как утверждают кредитные адвокаты, к моменту расторжения кредитного договора, сумма страхования уже становится нулевой и заемщику ничего не возвращают, но если банк отказывается добровольно делать перерасчет, ссылаясь на это, то вопрос можно решить через суд.

Досрочное погашение кредита, проценты позволяет уменьшить. Однако, многие боятся делать это, потому что считают, что кредитная история может быть испорчена, а ведь именно она является решающей при вынесении решения по кредиту.

На самом деле, в кредитной истории не отражается досрочное погашение, как что-то плохое. Просто отмечается, что кредит закрыт. А вот все нарушения, конечно, отражаются. Даже малейшие просрочки банки могут внести в отчет.

Так что можно смело утверждать, что кредитная история никак не портится от досрочного погашения, клиенту это даже в плюс. Тем более, что сами банки не могут увидеть, был ли кредит погашен досрочно.

Возможность погашения жилищного кредита дополнительными платежами закреплена на законодательном уровне. В ст. 810 ГК РФ говорится о полном или частичном возврате ипотечного долга без дополнительных штрафов и комиссий, если клиент предупредил банк за месяц до планируемого перечисления денег.

В договоре конкретного банка могут быть прописаны и другие сроки – обычно банки рекомендуют предупреждать за 1-5 дней. Ст. 809 п.4 ГК РФ обязывает банки начислять проценты по кредиту за фактическое время пользования заёмными деньгами.

Основываясь на этих рекомендациях, можно сформировать базовые правила досрочного погашения:

Банки не имеют права отказывать клиентам во внеплановом погашении долга.
Максимальный срок для предупреждения кредитора, установленный государством – 30 дней, но банки устанавливают и свои сроки.
Проценты пересчитываются по факту дополнительного платежа, составляется другой график обязательных взносов.

Материнский капитал – это субсидия, которую получают семьи после рождения второго и последующих детей. Дотация из госбюджета имеет целевое назначение, можно использовать ее и при погашении ипотеки – и в качестве первого взноса, и при внеплановом погашении.

Грамотно воспользоваться сертификатом поможет следующий алгоритм:

Для начала надо предупредить кредитора о намерениях, чтобы вам просчитали остаток задолженности. Желательно всю процедуру провести в письменном виде.
Соберите для Пенсионного Фонда, который контролирует этот вопрос, все документы. К ним приложите заявление на списание определённой суммы с вашего счёта.
Возьмите расписку о приеме бумаг с указанием даты, код и ФИО представителя, принявшего заявку.
Дождитесь решения банка (максимальный срок – месяц). Если кредитор одобрит заявку, ПФ переведёт деньги на ваш расчётный счёт.
Подпишите заявку о частичном досрочном погашении и передайте ее представителю банка.

Операционист должен выдать заёмщику новый график погашения и квитанцию о переводе субсидии. После погашения части ипотеки возьмите у кредитного менеджера расписку.

Все вопросы по использованию материнского капитала согласовываются с Пенсионным Фондом РФ.

Кредитор может потребовать от клиента предупреждения о намерении гасить ипотеку вне графика. По закону этот срок не должен превышать 30 дней, но часто банки ограничиваются 1-15 днями, а в условиях конкуренции крупные банки сокращают этот срок до суток. Так в Сбербанке Онлайн или в ВТБ 24 такое предупреждение примут и за 1 день, а в банковском филиале даже непосредственно в день расчёта.

При погашении долга в рабочий день можно сэкономить дополнительно по сравнению с внесением внеплановых средств только по графику и с месячным уведомлением. Уведомлять кредитора можно по-разному, но самый надёжный способ – письменное заявление.

Вариантов всего два: в любой день или по графику обязательных платежей. Первый способ для клиента предпочтительнее, так как можно сэкономить на процентах.

Выгода ощутима, если сумма платежа существенно отличается от размера начисленных на данный момент процентов. В противном случае деньги уходят на погашение процентной задолженности и тело кредита не меняется. Начисление процентов будет только за фактический период пользования заёмными средствами.

Если деньги перечислены до даты обязательного платежа, вносить оговоренную в договоре сумму надо обязательно и в срок, независимо от размера досрочного платежа. Но проценты уже будут насчитаны за короткий период от последнего перечисления средств.

Если внеплановый взнос сделать в день основного платежа, таких проблем нет – вся сумма, оплаченная сверх нормы, уходит на погашение тела кредита. Сориентироваться в переплате помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайте у каждого банка.

Период для уведомления и дату зачисления досрочных платежей надо учитывать и при продаже недвижимости. Месячный срок и ожидание планового дня для перечисления дополнительных средств способны отпугнуть потенциальных покупателей.

Досрочное погашение планируют с целью уменьшить размер регулярного взноса или период выплат. Варианты размещения средств регламентирует ипотечный договор. В Сбербанке любой дополнительный платёж автоматически снижает размер обязательных платежей.

Сокращение периода выплат здесь договор не предусматривает, в то время как в Абсолютбанке по умолчанию только период кредитования сокращают. Чтобы уменьшать сумму ежемесячного взноса, здесь нужно внести дополнительно не меньше 30 тыс. руб.

В соответствии с графиком ипотечник оплачивает свой долг ежемесячно по 19-м числам. Размер взноса – 30 тыс. руб., процентная ставка – 12% годовых. Ипотеку на 10 лет в сумме 2 миллиона руб. оформили 19.04.2016. Кредитный калькулятор рассчитал ежемесячный платёж в размере 28 694,19 р. Экономию при добровольном (06.05.2016.) перечислении средств в размере 100 тыс. руб. можно увидеть на примере.

Просчитаем периоды выплат с учётом того, что 2016 год был високосным:

19.04.16 – 19.05.16 – 30 дн.;
19.04.16 – 14.05.16 – 16 дн.;
14.05.16 – 19.05.16 – 14 дн.

Погашение по графику:

% за месяц с 19.04.16 по 19.05.16: 2 000 000 * 12 : 100 : 366 * 30 = 19 672,13 р.
Тело кредита: 28 694,19 – 19 672,13 = 9 022,06 р.
Остаток: 2 000 000 – 9 022,06 = 1 990 977,94 руб.
% с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.: 1 990 977,94 * 12 : 100 : 366 * 31 = 20 236,17 р.

Когда выгодно досрочное погашение?
Какие существуют варианты досрочного погашения?
Примеры расчета выгоды от досрочного погашения
Какие условия погашения ипотеки в банках?
Как вносить платежи?
Можно ли погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте Сбербанк Онлайн или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.

В большинстве банков после внесения заёмщиком последнего платежа автоматически закрывается ссудный счёт. В ином случае клиенту следует самостоятельно написать заявление с просьбой о закрытии счёта по причине выполнения всех своих обязательств перед банком.

Чтобы написать заявление, заёмщику необходимо иметь при себе:

паспорт;
ипотечный договор;
график платежей;
квитанцию о выплате задолженности.

Если такая возможность предусмотрена условиями договора, то заёмщику следует обратиться в страховую компанию или банк (если он самостоятельно страховал), написать заявление о возврате части излишне уплаченной страховой премии.

К заявлению нужно приложить:

справку о закрытии ипотечного кредита;
бумагу с реквизитами счёта для перечисления средств.

В течение 10 рабочих дней страховщик обязан сообщить клиенту о возможности/невозможности возврата страховой премии.

5 ключевых ошибок при досрочном погашении кредита и ипотеки

Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.

Управиться с платежом в несколько кликов удобно через онлайн-банк, если в этом же финучреждении оформлена дебетовая/кредитная карта. Порядок действий разберем на примере Сбербанка:

Если у вас в распоряжении имеется несколько карт, выберите счет, с которого будет произведено списание;
В календаре укажите дату — погашение производится в ближайшие двое суток, включая день подачи заявления;
Введите сумму погашения, которая должна превышать размер минимального ежемесячного транша;
Кликните «Оформить заявку», проверьте корректность введенных параметров и подтвердите платеж посредством sms-кода.

У дистанционного погашения есть свои ограничения. Например, Сбербанк в режиме онлайн разрешает только уменьшать размер платежей, но не срок ипотеки. Придется учитывать и операционный день — даже онлайн-платежи принимаются до 21 ч.

Важнейшим стимулом для досрочной оплаты является как можно скорее рассчитаться с кредитным учреждением с минимальными тратами. Размер переплаты по займу может в 2 раза повысить начальный размер кредита.

У любого заемщика есть право воплотить в жизнь как частичное, так и полное погашение ипотеки.

Как уже говорилось, данная возможность урегулирована на законодательном уровне в ГК РФ (статья 809) и в ФЗ № 284.

При этом банки не заинтересованы в том, чтобы заемщики реализовывали свое право на досрочное закрытие кредитов, поскольку для них это невыгодно с экономической точки зрения, но отказать в этом праве они не могут.

Кроме того, банки не имеют права устанавливать какие-либо дополнительные платы за такие действия своих клиентов.

Должники могут по своей инициативе совершить досрочную оплату и помесячные выплаты либо могут поручить эту операцию на доверенных лиц (потребуется предоставление доверенности, выполненной в нотариальной форме, в которой отдельно указано полномочие на совершение досрочного погашения кредита в банке).

Имеется несколько способов оплаты, с помощью которых выполнить досрочное погашение займа:

С помощью наличных денег	реализовывается непосредственной передачей денег в кассу банка. Чтобы совершить досрочное погашение необходимо зачисление средств на счет своевременно, вследствие этого лучше сделать это заблаговременно
По безналичному расчету	совершается путем перевода средств с банковской карты клиента на счет банка. Перевод производится в короткие сроки и без дополнительных комиссий
С помощью терминалов и платежных систем	наиболее ненадежный вид оплаты. Бывает, что средства чересчур длительное время поступают в банк. Наличие квитанции для банка не имеет значения, и при просрочке оплаты кредитор может взимать неустойки

У любого нашего соотечественника, который имеет обязанность по оплате ипотечного кредита, есть право на досрочное избавление от него.

Возможность досрочной оплаты ипотеки установлена в федеральном законе — ГК РФ.

Но поскольку банкам, являющимся кредиторами по данным заёмным обязательствам, с финансовой точки зрения это невыгодно, то они пытаются препятствовать этому.

К примеру:

Временный запрет	клиент банка не обладает правом на досрочное погашение кредита до выполнения установленного числа периодических выплат (как правило 4-5 ежемесячных выплат)
Наименьшая сумма взноса	Некоторые банки вводят для заемщика минимальный размер досрочного погашения (например, 30 тыс. руб.)

Однако целенаправленно препятствовать заемщику в реализации права на досрочное закрытие кредита строго запрещается.

Сотрудники банка должны помочь заемщику осуществить погашение и объяснить правила, которые действуют в данном кредитном учреждении.