Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Кроме перечисленных параметров на сделку существенно влияет субъективное предпочтение покупателя, определённые нюансы инфраструктуры или ландшафта.
Немаловажно, что воспользоваться этой услугой может не только собственник, но и абсолютно любой человек, надо только знать адрес и заплатить госпошлину. С учетом того, что справка платная, заказывать ее лучше тогда, когда вы уже точно определились с объектом.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту?
Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.
По адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра дают выписки из ЕГРН. Проверить кадастровый номер объекта недвижимости по адресу можно онлайн на том же сайте.
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
При покупке готовой квартиры в новостройке необходимо убедиться, что продает ее именно застройщик. Очень часто даже известные застройщики стараются разделить функции по строительству и продаже между разными юридическими, а в некоторых случаях и физическими, лицами.
Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Второй крайне важный момент – необходимо убедиться, что продавец осуществил финансовый расчет с застройщиком. Причем данный факт должен подтверждаться не просто письмом застройщика, что он не имеет финансовых претензий к продавцу, но и непосредственно платежным документом, подтверждающим фактическое перечисление денежных средств застройщику.
Необходимо также понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна.
Перед тем, как подписать договор и отдать свои деньги чужому человеку, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.
В нашей стране редко какие сделки купли-продажи недвижимости происходят без участия посредников. За большинством предложений стоят агентства, которые строго охраняют все подступы к квартирам, блюдя интересы собственника (и, конечно же, свои).
Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом.
Сейчас довольно распространенная практика – продавать квартиры по доверенности. Когда собственник почти не принимает участие в сделке. Представителем продавца могут быть родственники, знакомые или сотрудники агентства недвижимости. Категория таких сделок относится к рискованной, поскольку здесь чаще всего можно встретить мошенников. Поэтому первым делом запросите у третьего лица доверенность.
Всегда нужно помнить, что основная цель риэлтора заключается в том, чтобы сделка состоялась. И в этом ключевое различие между риэлтором и юристом.
Существует минимальный (обязательный) перечень документов для каждой сделки с квартирой, и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем.
Проверка квартиры на арест при покупке вторички проводится перед покупкой. Собственник не имеет права продавать квартиру под арестом.
Квартиру проверяют на обременение, например ипотекой или рентой. Жилье в ипотеке продают только с согласия банка. Новый владелец должен выплатить остаток кредита банку.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.
Это значит, что супруг предыдущего владельца может отсудить квартиру. Даже бывшие мужья или жены могут потребовать свою часть имущества в течение 3 лет после развода.
Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
✅ Справка о зарегистрированных лицах
Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.
Чаще всего у собственника есть оригинал одного из этих документов, хуже, когда в наличии имеется только копия. Но бывают случаи, когда не сохранилось ни того, ни другого. Впрочем, из ситуации есть выход. Чтобы узнать основания приобретения собственником квартиры, необходимо будет заказать выписку из ЕГРНИ — Единого государственного регистра недвижимого имущества.
Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с специалистами.
Кроме того, стоит проверить и сравнить с документами на квартиру паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних владельцев.
Может быть обратная ситуация, когда собственник вроде бы дееспособен, но вам человек кажется подозрительным. Или если это достаточно пожилой человек, попросите у него справку из психоневрологического диспансера. Если его дееспособность будет поставлена под сомнение, а вы узнаете об этом уже после сделки, то родственники продавца могут легко отсудить жилье обратно.
При сделке обязательна проверка качества объекта, а также правоспособность документов владельца и готовность к его отчуждению, что определяется как юридическая чистота сделки. Разберемся, как оформляется покупка вторичных квартир.
Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.
Чем хуже состояние квартиры, тем ниже её стоимость. Покупателю следует определить – насколько целесообразна покупка жилья с теми или иными дефектами, так как результаты осмотра указываются в акте приёмке, прилагаемом к ДКП.
Пакет документов для покупки квартиры
Безусловно, риелторы и агенты, призванные проверить чистоту сделки и провести ее от начала до конца, возьмут на себя все заботы, прошерстив, перетряхнув и изучив прошлое объекта, выставленного на продажу. Но ведь все это можно сделать и самому. Если вы задумались о покупке жилья, располагаете временем, а также имеете запас сил и упорства, эта статья — для вас.
Но если Продавец принципиально не хочет отдавать оригиналы даже этих справок (это его право) — не проблема. Снимите копии со всех нужных вам документов. И договоритесь, чтобы оригиналы вам передали при подписании Договора купли-продажи квартиры.
В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.
Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать?
Проверяем продавца на наличие долгов
В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным.
Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.
Когда жилье покупают или берут в ипотеку в браке, супруг владельца получает право на часть квартиры. При продаже квартиры он должен дать нотариальное согласие на сделку.
Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.
О том, как сэкономить более 2000 рублей, проверить квартиру, ее хозяев, оформить сделку и передать деньги, рассказывает адвокат Сергей Зикрацкий.