159 фз о выкупе муниципального имущества 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «159 фз о выкупе муниципального имущества 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.

Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.

Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 — не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.

Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.

В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, — исключено.

Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.

Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, — если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.

При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, — согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.

В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:

1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.

На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, — непосредственно с вашей стороны, вторая — оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.

2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент — переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.

Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.

Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.

3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.

Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

«Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Выкупать арендуемые площади стало проще

Если государственным органом власти Российской Федерации было принято решение включить арендуемую муниципальную собственность в нормативно-правовые акты для последующей приватизации, она может быть принята органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Срок регистрации муниципальной собственности — 30 дней с момента отправления уведомления в совещательные органы или координационный совет.

ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Общий порядок выглядит так:

«Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Последние изменения в № 159-ФЗ были внесены на основании федерального закона 158-ФЗ, принятом в 29 июня 2015 года. Каких моментов они коснулись?

Срок действия закона продлён до 1 июля 2018 года, то есть предприниматели имеют возможность до этого срока подать заявление в ДГИ о выкупе арендуемого помещения.
Согласно последним изменениям правом имущественного выкупа наделяются субъекты малого и среднего бизнеса (ООО, АО, ИП, КФХ и другие), которые к 1 июля 2015 арендуют муниципальное помещение уже на протяжении двух и более лет. Причём, договор аренды или другой договор, согласно которому недвижимость находится в аренде, должен быть зарегистрирован (данное условие в ФЗ № 159 было оговорено с момента его принятия и изменениям не подвергалось).
По изменениям 2015 года минимальный срок рассрочки оплаты недвижимости продлён до 5 лет.
Коснулись изменения и положений относительно помещений, включённых в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства в пользование или владение. Согласно новой редакции закона, предприниматели могут подать в ДГИ или другой уполномоченный орган заявление о реализации имущественного права в случае, если они арендовали его в течение 3 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.

Изменения к закону, которые с момента принятия первоначальной редакции проводились регулярно, значительно улучшили условия выкупа муниципальных помещений. Приведём некоторые из них:

Арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства получили право обжаловать рыночную стоимость, если она является необоснованно завышенной. Это изменение внесено в 2 июля 2013 года. Также предприниматели имеют право обжаловать бездействие или отказ ДГИ и других уполномоченных органов в реализации права арендатора на выкуп помещения у города.
В отличие от первоначальной редакции закона, в настоящем варианте оговорено следующее условие: срок в 30 дней, который даётся предпринимателю на заключение договора купли-продажи, приостанавливается, если он оспаривает рыночную стоимость имущества. Течение этого срока возобновляется только после вынесения судебного решения.
В результате изменений были сняты ограничения относительно площади выкупаемого жилья. Раньше предприниматели могли выкупить у города только помещение площадью не более 2000 кв.м. В настоящее время не существует никаких ограничений по размеру.

В статье 1 закона указан список нежилых помещений, на которые не распространяется его действие, и отчуждение которых регулируется другими правовыми актами:

арендуемые предпринимателями помещения, которые принадлежат фирмам, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего бизнеса;
недвижимость в собственности государственных и муниципальных предприятий;
нежилые помещения, которые принадлежит госучреждениям на праве оперативного управления или ограничены в обороте.

Закон определяет состав субъектов малого и среднего бизнеса, которые могут реализовать право на выкуп арендуемого помещения. Для реализации их права должно быть выполнены следующие условия:

недвижимость должна арендоваться субъектом малого и среднего бизнеса по зарегистрированному договору аренды в течение 2 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года;
не должно быть никакой задолженности по арендной плате на тот момент, когда происходит заключение договора купли-продажи;
арендуемое помещение не включено в так называемый «неотчуждаемый список». (ст. 3).

Порядок выкупа помещения, рассмотренный в статье 4, предусматривает следующие моменты:

Уполномоченный орган должен принять решение об условиях приватизации.
Уполномоченный орган должен направить предложение о заключении сделки, проект договора купли-продажи, требования о погашении задолженности по арендной плате (если таковая имеется). Эти документы должны быть направлены потенциальному покупателю в течение 10 дней после принятия решения об условиях приватизации.
Договор купли-продажи должен быть подписан арендатором не позже через 30 дней после его получения.
При оспаривании цены выкупаемого помещения течение 30 дней приостанавливается и возобновляется после вынесения судебного решения.
В течение 30 дней, отведённых на заключение договора купли-продажи, арендатор может подать заявление об отказе от реализации имущественного права.
Арендатор имеет право обжаловать отказ или бездействие уполномоченного органа в отношении реализации имущественного права. Также имеет право на обжалование завышенной рыночной стоимости арендуемого помещения.

Также в законе прописаны условия, при которых арендатор утрачивает имущественное право:

если арендатор отказался от заключения договора купли-продажи;
если договор не подписан по истечении отведённых законом 30 дней;
если сделка признана ничтожной вследствие нарушения предпринимателя условий, прописанных в законе.

Изменения, которые вносятся в ФЗ № 159, облегчают процесс выкупа помещений у города, и дают возможность приобрести муниципальное имущество на льготных условиях.

Если в соответствии с описанными выше условиями вы обладаете правом на выкуп помещения у города и желаете его реализовать, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подаем заявления о выкупе помещения

В соответствии с законом для реализации преимущественного права на выкуп помещения необходимо обратиться с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (в г. Москве — в Департамент городского имущества г. Москвы).

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

Документ, удостоверяющий личность заявителя
Документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя
Копии учредительных документов (для юридических лиц)

Иные документы могут быть предоставлены по желанию заявителя.

Федеральный закон 159 — Особенности, пояснения

После подписания договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. После регистрации на договоре делается специальная надпись о регистрации перехода права собственности, а также выдается покупателю выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию его права собственности.

Сопровождение выкупа от 100 000 ₽ подробнее

Сопровождение выкупа по 159 ФЗ

Услуга включает: проверку объекта на возможность выкупа, формирование комплекта документов, подачу, работу с приостановками, получение проекта договора купли-продажи, регистрацию договора купли продажи после подписания.

Итого: от 100 000 ₽ СДЕЛАТЬ ЗАКАЗ Подробнее Оспаривание выкупной стоимости от 150 000 ₽ подробнее

Оспаривание выкупной стоимости в суде.

Услуга включает: подготовку протокола разногласий о выкупной цене, формирование комплекта документов для ДГИ, подача, получение ответа, составление иска, подача в суд, представительство в суде в трех инстанциях (первая, апелляционная, кассационная), составление доп. документов в процессе судебного разбирательства, получение исполнительного листа, получение нового договора купли-продажи с утвержденной судом ценой.

К стоимости услуги добавляется 10-15% от суммы снижения Итого: от 150 000 ₽ СДЕЛАТЬ ЗАКАЗ Подробнее Снижение пеней за просрочку от 100 000 ₽ подробнее

Снижение пеней за просрочку по договору купли продажи за выкуп нежилого помещения у ДГИ.

В услугу входит: составление искового заявления/отзыва на судебный процесс, представительство в суде (первая, апелляционная, кассационная).

Можно выкупать помещения, которые относятся к муниципальному федеральному имуществу и арендуются малым или средним бизнесом больше двух лет.

Компания, находящаяся в реестре малого бизнеса, которая владеет помещение на правах аренды больше двух лет, имеет право подать заявку на выкуп и за деньги приватизировать указанное помещение.

Вы собираете комплект документов, подаёте их в специальных орган, который рассматривает эту заявку.

У вас должен быть действующий договор аренды больше двух лет, по которому нет задолженностей ни по аренде, ни по пеням, ни по штрафам. К моменту подачи заявки все должно быть погашено. Помещении не должно быть памятником, так как с 2019 года памятники запретили к приватизации. Если помещение подвальное, то оно не должно быть объектом гражданской обороны, так как в таком случае оно не подлежит приватизации. Если в помещение имеется перепланировка, то она должна быть узаконена.

Если все эти параметры удовлетворены, то рассматривается заявка на выкуп. Государственным оценщиком происходит оценка имущества. Далее готовится договор купли продажи.

Примерно через три месяца после подачи заявления на выкуп вам выдается проект договора купли продажи в трех экземплярах. Вы подписываете три договора и отдаете на подпись городу. После чего обратно получаете два. Далее с двумя договорами вы идете на регистрацию в Росреестр. После чего у вас остаётся один договор купли продажи и на этом процедура выкупа заканчивается.

Если вам интересно мы оказываем такие услуги, обращайтесь.

Что значит приватизация арендуемого бизнесом помещения?

Эти помещения могут быть куплены у государства без конкурса и аукциона на основании заявления. Это и есть основная льгота, которая дается законом малому и среднему бизнесу.

Какая рассрочка дается для выкупа?

В Москве дается рассрочка на 5 лет. При этом не требуется первоначальный взнос, а процент на остаток суммы составляет 3 процента в год в рублях. Сумма выкупа делится на равные части и выплачивает в течении шестидесяти месяцев.

Какие объекты запрещено выкупать?

Объекты относящиеся к памятникам культуры
Объекты гражданской обороны (подвалы, являющиеся бомбоубежищами)
Объекты с неузаконенной перепланировкой

Куда подавать документы на выкуп?

Если муниципальное имущество в Москве – Департамент Городского Имущества города Москвы
Если федеральное имущество – Территориальное отделения Росимущества

Можно ли сделать свою оценку выкупаемого помещения?

На этапе получения проекта договора купли-продажи свою оценку сделать нельзя! Город нанимает специально оценщика, который делает оценку оформляемых объектов. Эти оценщики скрыты от посторонних глаз, с ними очень сложно установить контакт, так как город старается исключить фактор коррупции.

Свою оценку можно сделать на этапе оспаривания стоимости выкупа в суде.

Могут ли не дать рассрочку?

Если в заявлении на выкуп указано, что требуется рассрочка, то в её выдачи отказать не могут.

Федеральный закон ФЗ № 159 – Особенности, пояснения

159 ФЗ с изменениями и дополнениями позволяет понять и изучить процессы осуществления отчуждения арендуемого государственного имущества лицами с малым или средним бизнесом. В случаях, когда лица считают, чтобы были произведены нарушения или были нарушены требования и условия, согласно которым задеты права лица, человек может подать иск в суд.

Чтобы разрешить дело в пользу себя, рекомендуется изучить настоящий Федеральный закон.

Скачать Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» можно по ссылке.

доля участия муниципалитета, государства или иностранных граждан не превышает 25%;
доля участия одного или нескольких лиц, не относящихся к субъектам малого и среднего бизнеса, не превышает 25%;
среднее количество сотрудников за предыдущий год не превышает 250 человек;
базовая стоимость активов или выручка, полученная за предыдущий год, не превышает предельные показатели, установленные для используемого вида деятельности.

Не могут воспользоваться преимуществами закона государственные и муниципальные унитарные предприятия.

федеральную недвижимость;
недвижимость, переданную организациям, которые образуют инфраструктуру поддержки частных предпринимателей согласно Федеральному закону №209-ФЗ;
недвижимые комплексы унитарных муниципальных или госпредприятий;
недвижимые объекты, которые принадлежат муниципальным или госучреждениям на праве оперативного управления;
недвижимость, имеющую ограничения в обороте.

Для отчуждения недвижимости уполномоченный госорган, который принял решение о возможности приватизации объекта, официально уведомляет об этом арендаторов. Он должен направить им предложения о выкупе объекта.

Организации или частные предприниматели могут дать согласие и подписать договор купли-продажи или отказаться и лишиться права на преимущественную покупку.

Все эти действия проводятся в сроки, строго определенные ФЗ №159.

В случае согласия на выкуп объекта предприниматель самостоятельно выбирает условия оплаты – разовый платеж или рассрочка. Субъекты МСП могут инициировать отчуждение недвижимости, не дожидаясь официальных объявлений – для этого им необходимо обратиться с соответствующими запросами.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

Выкуп помещений у города по 159‑ФЗ в 2020 году

Подача заявления о выкупе в Департамент городского имущества

Подача заявки

Формируем и подаем комплект документов в ДГИ для подачи заявки на выкуп помещения.
Дожидаемся получения договора купли-продажи из ДГИ (95 дней)

Подача заявления о выкупе в Департамент городского имущества

Подача заявки и досудебный порядок — 30 тыс. руб.
Услуги судебного представительства в судах первой и апелляционной инстанции — 100 тыс. руб.
Гонорар успеха по результатам снижения цены помещения — 5% от величины снижения.

Наши преимущества

Опыт сопровождения выкупа помещений на основании Закона № 159-ФЗ с 2013 г.
Прозрачное и заранее известное ценообразование на всех этапах оказания юридических услуг.
Высокие показатели работы по снижению цены выкупаемого помещения.

Помещение магазина площадью 231, 4 кв. м, г. Москва, ул. Митинская, д. 44
Помещение свободного назначения площадью 220,9 кв.м по адресу: г. Москва, ул. 7-я Парковая, д. 6, корп. 1
Помещение свободного назначения площадью 140,6 кв.м по адресу: Москва, Елизаветинский пер. д.6, стр.1
Нежилое помещение площадью 123,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Ангарская, д. 51
Нежилое помещение площадью 562,3 кв.м по адресу: проспект Андропова, д. 48
Нежилое помещение площадью 212,5 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Проспект Мира, д. 53, стр. 1
Нежилое помещение площадью 114,0 кв.м. по адресу: г. Москва, Ореховый проезд, д. 33, стр. 3
Нежилое помещение площадью 123,2 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Очаковская Большая, д. 9
Нежилое помещение площадью 97,2 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Хамовнический Вал, д. 14

Стоимость, предложенная Департаментом — 31 789 000 руб.

Стоимость, установленная судом — 25 347 000 руб.

Снижение цены помещения на 25%

Стоимость, предложенная Департаментом — 19 126 000 руб.

Стоимость, установленная судом — 15 468 000 руб.

Снижение цены помещения на 23 %

Стоимость, предложенная Департаментом — 17 830 000 руб.

Стоимость, установленная судом — 13 124 000 руб.

Снижение цены помещения на 35 %

Стоимость, предложенная Департаментом — 14 065 000 руб.

Стоимость, установленная судом — 11 219 000 руб.

Снижение цены помещения на 25 %

Стоимость, предложенная Департаментом — 83 907 000 руб.

Стоимость, установленная судом — 43 247 000 руб.

Снижение цены помещения на 94 %

Необходимо разъяснение ст.5 ФЗ 159

207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Малым предприятиям предоставили право на преимущественный выкуп арендуемых помещений

Принят Государственной Думой 4 июля 2008 года

Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года

Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»);

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

3. Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Статья 2. Особенности отчуждения арендуемого имущества

1. В случае, если органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления созданы координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления не ранее чем через тридцать дней после направления уведомления указанным координационным или совещательным органам.

2. Государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

3. Согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.

Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

Но, несмотря на это отказы органов муниципальной и государственной власти остались далеко не редким явлением.

Не стоит, конечно, думать, что такой отказ является окончательным. Опыт ведения подобных дел показывает, что фактической причиной отказа не всегда выступает действительное несоответствие заявителя установленным критериям. Часто за истинной причиной скрывается злоупотребление, которое выявляется в суде.

У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле. Поэтому подходит вариант средний. Не сильно дешевый, но и не дорогой.

Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта). Затем можно обратить внимание на рекомендации других клиентов, публикации в профильных изданиях, выступления на конференциях, наличие команды юристов.

Что еще? Вроде ничего не забыли.

Если часть или всё перечисленного соответствует вашему представлению при поиске юриста, выборе юридических услуг, связанных с Законом №159-ФЗ, то тогда вам к нам.

Описанное соответствует характеристикам деятельности нашей юридической фирмы «Ветров и партнеры». Начиная от знаний, опыта, наличия компетентных специалистов и заканчивая средними ценами на услуги, клиентоориентированностью каждого из сотрудников.

Юрфирма «Ветров и партнеры» подтверждает свою готовность и способность оказать клиентам запрашиваемую юридическую помощь, равно как и наличие специалистов, обладающих релевантным опытом и необходимой квалификацией при оказании юридических услуг по вопросам, касающимся Закона №159-ФЗ .

Наши юристы по сделкам, операциям и спорам, связанным с Законом №159-ФЗ оказывают юридические услуги (сопровождение, обслуживание) в Новосибирске и иных городах (в т.ч. Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

1. В случае, если федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее — уполномоченный орган), созданы координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в акты планирования приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято уполномоченным органом не ранее чем через тридцать дней после направления уведомления в указанные координационные или совещательные органы.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 3 июля 2018 года N 185-ФЗ.

3. Решение собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о согласии на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, принимается не ранее чем через тридцать дней после дня направления указанным собственником уведомления в координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если эти органы созданы при соответствующем уполномоченном органе) и арендатору или арендаторам такого имущества.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 3 июля 2018 года N 185-ФЗ.

1. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 3 июля 2018 года N 185-ФЗ.

2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

4. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

5. В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (часть в редакции, введенной в действие с 22 июля 2009 года Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 149-ФЗ.

5_1. В случае приобретения субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества в рассрочку продавец обязан в течение тридцати дней со дня обращения субъекта малого или среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования. Такое дополнительное соглашение должно предусматривать отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок от шести до двенадцати месяцев (далее — отсрочка). Проценты, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется отсрочка, в период предоставления отсрочки не начисляются. Штрафы, неустойки или иные меры ответственности в связи с несоблюдением субъектом малого или среднего предпринимательства изначально установленных договором купли-продажи недвижимого имущества порядка и сроков внесения платы за приобретаемое в рассрочку арендуемое имущество, в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором, в период предоставления отсрочки не применяются. Установление дополнительных платежей, подлежащих уплате субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с предоставлением отсрочки, в том числе за заключение дополнительного соглашения, указанного в настоящей части, не допускается.
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 8 июня 2020 года N 166-ФЗ)

Выкуп арендованного имущества по закону № 159-ФЗ в городе Москве

1. Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

2. В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

2. Части 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2009 года.

3. Часть утратила силу — Федеральный закон от 3 июля 2018 года N 185-ФЗ..

4. Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъекта Российской Федерации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства в целях реновации жилищного фонда, осуществляемой в соответствии с федеральным законом, регулируются статьями 1-6 и 9 настоящего Федерального закона до окончания срока действия программы реновации жилищного фонда, предусмотренной таким федеральным законом.
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2017 года N 141-ФЗ)

Президент
Российской Федерации
Д.Медведев

Москва, Кремль
22 июля 2008 года
N 159-фз

На прошлой неделе Государственная Дума приняла в первом чтении правительственный законопроект, который направлен на расширение имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – субъектов МСП).

сделать бессрочным преимущественное право на приобретение субъектами МСП арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. В настоящее время срок реализации такого преимущественного права ограничен 1 июля 2021 года (п. 3 ст. 10 Федерального закона от 22 июля 2021 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 159-ФЗ);
распространить это преимущественное право на федеральное имущество (сейчас воспользоваться им можно лишь в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности);
отменить привязку к конкретной дате – 1 июля 2021 года, по состоянию на которую арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества для реализации преимущественного права выкупа (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Законопроектом предусмотрено, что данное условие должно соблюдаться на день подачи заявления о реализации преимущественного права;
создать возможность для вовлечения земельных участков в механизм оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства 1 .

Поскольку речь идет о выкупе недвижимого имущества, то в данном случае наряду с порядком заключения договора аренды предполагалось применение ст. 555 ГК РФ1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В случае, если один из таких показателей деятельности этого унитарного предприятия, как среднесписочная численность или доход от осуществления предпринимательской деятельности, определяемый в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, за предшествующие приватизации три календарных года, не превышает предельное значение, установленное в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2021 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» для субъектов малого предпринимательства, приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия может быть осуществлена также путем его преобразования в общество с ограниченной ответственностью.

Юрист Минаков А. В., 15 ответов, 4 отзывa, на сайте с 08.11.2021
4.1. Выкуп муниципального имущества проходит в соответствии с приказом минэкономразвития россии от 24.10.2021 номер 615. На основе торгов. Подробная консультация и возможность сопровождения возможна при обращении. Пишите, звоните.

Выкуп недвижимого имущества по 159-ФЗ

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2021 года), потом еще на два (до 1 июля 2021 года) и снова на три (до 1 июля 2021 года). И вот, наконец, в июле 2021 года ограничение действия закона по времени было отменено.

2 Если, заключая договор аренды имущества, вы по каким-либо причинам не указывали возможность выкупа, но в последствии пришли к такому желанию, необходимо оформить дополнительное соглашение, регулирующее данный вопрос.

В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. Следовательно, после вступления в силу Закона N ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен. Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N ФЗ, а именно до 26 апреля г.

В частности, например, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Стоит иметь в виду, что включение в договор условия о выкупе возможности приобретения арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен п.

Закрепить приоритет 159–ФЗ над 178–ФЗ комитету нужно для увеличения количества новых сделок с арендаторами и для сохранения ранее заключенных договоров. По мнению юристов, решение ВС ставит под сомнение все сделки по ОКН, заключенные с 2021 года. Это около 50 договоров купли–продажи на общую сумму более 2 млрд рублей, платежи по которым еще окончательно не перечислены в бюджет. В числе сделок — продажа структуре предпринимателя Евгения Пригожина помещений Елисеевского магазина на Невском пр. Объект был оценен в 810,5 млн рублей (115 млн рублей компании зачли за реставрацию). В КИО говорят, что пока не видят поводов ретроспективно пересматривать сделки. «Процессуальным инструментом для формирования практики применения правовых норм является соответствующее постановление Верховного суда РФ, но такое постановление по рассматриваемому вопросу еще не издано», — добавляют в комитете.

«Новая позиция вызывает недовольство арендаторов, которые претендовали на выкуп помещений в зданиях–памятниках. Однако КИО просто вынужден был реагировать на проблему, созданную очень нестандартным решением Верховного суда. Игнорировать его, с точки зрения государственного органа власти, было бы неправильно, да и, скорее всего, невозможно. Хотя с точки зрения задач повышения доходов бюджета для КИО это невыгодно», — говорит Владислав Козельский, исполнительный директор ООО «Недвижимость. Консалтинг. Стратегии».

550-551, 559-560 ГК РФ).Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении).

не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.