Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

Территориально экономическая зона;
Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
Коэффициент вида деятельности;
Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

В НК РФ внесли изменения о расчете налогов по кадастру в 2021 году

В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Здесь всё зависит от того, какой вид разрешённого использования (ВРИ) имеет ваш участок. Если основой для расчёта налогооблагаемой базы является кадастровая стоимость земли, значит, именно ВРИ становится главным ценообразующим фактором.

Казалось бы, всё очевидно: стоимость земли порой вырастает в разы, если участок в обозримом будущем может принести собственнику ощутимую прибыль. И, конечно, участок с ВРИ «для размещения объектов торговли» выглядит гораздо вкуснее с точки зрения экономической привлекательности, нежели тот, который предназначен «для размещения объекта благоустройства». Это означает, что данные участки одинакового размера будут иметь разную кадастровую стоимость. И размер земельного налога у них может существенно отличаться.

Казалось бы, элементарный экономический механизм — однако понимания самой его сути здесь недостаточно. Важно:

чётко представлять экономическую целесообразность всех пертурбаций с ВРИ;
досконально разбираться в действующих нормах отечественного законодательства — как минимум земельного, налогового, градостроительного.

Вообще тема целевого назначения и видов разрешённого использования находящихся в собственности земельных участков не так проста, как это могло показаться на первый взгляд. Существует великое множество нюансов.

Наиболее широкое распространение в практике получили примеры, когда под объекты недвижимости отведена не вся площадь.

Допустим, часть земли отведена под заводские помещения — цеха, склады, административные корпуса, — а на оставшейся территории находятся другие сооружения (автостоянки, благоустроенные озеленённые зоны отдыха, и т.п.). Между тем, ВРИ устанавливается для всего участка. В соответствии с «Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке» (они регламентированы Приказом Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 № 226), специалисты кадастровых служб прежде всего смотрят на юридически закреплённый ВРИ, часто упуская из виду его фактическое использование. Соответственно, в этом случае начисление налога на землю будет производиться по ВРИ, установленному в ЕГРН.

Минимизировать налог не получится даже в том случае, если вы, как собственник, внесёте в ЕГРН дополнительные виды разрешённого использования вашей земли. Ведь если за участком закреплены одновременно несколько ВРИ, при установлении кадастровой стоимости земельного участка используется показатель стоимости той категории земель и ВРИ, для которых установлено наибольшее значение. То есть чем больше кадастровая стоимость, тем тяжелее налоговое бремя.

Остаётся одно: внимательно изучить действующие в регионах нормативные акты, где наверняка найдутся интересные для вас нюансы. А дальше уверенно следуйте постулату «Разделяй и … экономь». Чтобы провести кадастровую переоценку функционально различных частей участка, его понадобится разделить. И только потом земельным участкам, сегментированным согласно их реальному функциональному назначению, будут присвоены соответствующие ВРИ. В результате произойдёт автоматический перерасчёт кадастровой стоимости.

Кстати, в подавляющем большинстве российских регионов действует гораздо более адекватная система расчёта платы за землю. К примеру, в Санкт-Петербурге в декабре 2007 года был принят Закон № 608-119 ″ О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга«. В соответствии с этим документом, городские земельные участки, которые сдаются в аренду, не нужно делить по функциональному использованию. Каждый участок, подготовленный для сдачи в аренду, проходит специальную инвентаризацию. В итоге в зависимости от реального функционального использования территорий, расчёт арендной платы производится по соответствующим тарифам. Просто, как всё гениальное.

Прежде чем использовать предложенную нами схему, оцените предполагаемый экономический эффект от манипуляций по делению участка и изменению ВРИ. Насколько целесообразно это будет именно в вашем случае? Для более объективного анализа всегда можно обратиться к профессионалам.

Второй вариант априори вытекает из предыдущего. Но! Это путь для сильных духом. Он полон тайн и приключений, ведь придётся набраться смелости и вскрыть «ящик Пандоры», порой полный казусов и просчётов, допущенных в процессе определения кадастровой стоимости земельного участка.

Для начала уточните, какой ВРИ учитывался при проведении оценки. Здесь, помимо закреплённого в ЕГРН ВРИ, придётся принимать во внимание фактическое использование земельного участка. Сопоставьте его с ВРИ, принятым государством за основу определения кадастровой стоимости вашей земли.

Если опираться на Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», сотрудники государственных бюджетных учреждений (ГБУ), занимающиеся государственной кадастровой оценкой (ГКО) вправе использовать и юридически закреплённый вид разрешённого использования участка, и фактический, которые, как уже говорилось выше, часто отличаются.

В случае, когда фактический вид использования дешевле юридического, — и с позиции налогообложения, и с точки зрения кадастровой стоимости, — нужно обязательно предоставить фактическое подтверждение этому. И не исключено, что де-юре понадобится в итоге превратить в де-факто, то есть сделать юридический вид фактическим, внеся изменения в ЕГРН в части ВРИ.

Как профессиональному консультанту, мне и моим коллегам нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда в поиске максимально выгодных для казны вариантов специалисты ГБУ в своих исчислениях основываются на документации по планировке и межеванию территорий, считая, что эти документы могут быть использованы для подтверждения фактического вида разрешённого использования земельных участков.

Я не уверен, что такая методика верна с точки зрения закона. И проект планировки, и проект межевания — лишь гипотетические проекты, у которых часто даже нет установленного срока их осуществления. В соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса РФ, они не должны рассматриваться в качестве правоустанавливающих и/или правоподтверждающих документов. Но при такой методике вычислений собственнику земли придётся платить завышенный налог.

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

И снова — работа над ошибками. Одно дело — местный налог на земельный участок, другое — региональный налог на имущество организаций. Соответственно, ставки, используемые при расчёте данного налога, зависят от нормативов, принятых в конкретном регионе. Но регионов в нашей стране — 85, а муниципалитетов — тысячи. Так что изучение особенностей земельного налогообложения на местах процесс явно более кропотливый.

К чему это я? К тому, что крупные землевладельцы нередко владеют участками, которые разбросаны территориально, то есть относящимся к разным муниципальным образованиям. Не зная льгот, которыми можно совершенно легально воспользоваться, собственник платит по максимуму, который определён в ст. 394 Налогового кодекса РФ.

Так, например, в городе Гатчина Ленинградской области земельные участки, используемые для размещения объектов торговли, облагаются земельным налогом по ставке 0,75%, а не 1,5%, как это предписывает Налоговый кодекс РФ. В нашей практике был случай, когда финансовая служба крупного землевладельца не знала о льготной ставке, установленной муниципалитетом.

Абсолютно законный метод, но пользоваться им рискуют не все. Согласно действующему Налоговому кодексу, предназначенные для жилищного строительства участки земли облагаются по ставке в 0,3%, в то время как базовая ставка составляет 1,5%. На периферии размер ставки может быть ещё ниже.

Если вы не собираетесь в самое ближайшее время использовать свою земельную собственность, чаще всего есть отличная возможность оформить ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости». Только обязательно имейте ввиду: это должно быть оформлено согласно градостроительному регламенту (правилам землепользования и застройки той территории, на которой расположен земельный участок). Кроме того, изменённый ВРИ понадобится вносить в ЕГРН. Как вы понимаете, на данном участке не обязательно возводить жильё, вплоть до момента фактического освоения.

Но законом предусмотрена норма, которая побуждает владельца земли начать строительство. Я имею ввиду ч. 15 ст. 396 НК РФ, где определены сроки, в течение которых предоставляется льготная ставка по налогам. Так, в течение первых трёх лет с момента внесения сведений о земельном участке в ЕГРН при расчётах используется повышающая ставка 2 (0,3×2 = 0,6%). В любом случае, 0,6% меньше, чем 1,5%. Впоследствии по отношению к участку, имеющему ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости», но при условии отсутствия жилых строений, будет применяться коэффициент 4 (0,3×4 = 1,2%).

Знание этих способов, их компетентное использование помогут вам заметно минимизировать затраты на земельный налог. И это тоже один из значимых аспектов, свидетельствующих о внимательном отношении владельцев к своей собственности.

Во время производства кадастровой оценки земельного надела должны применяться специальные правила. Этот процесс является общим по отношению ко всем землевладельцам. Это говорит о том, что рассматриваемая процедура производится аналогичным образом для всех наделов, расположенных в пределах одной территории. В данном случае формы собственности на землю значения не имеют.

Говоря о том, что в кадастровой документации должны учитываться имеющиеся нюансы и характеристики, присущие наделу, во время практической деятельности данное правило не всегда применяется. Как итог в этом случае надел, где имеются нарушения качества земли или ландшафтных условий – оценивается по аналогичным параметрам, что и тот надел, который имеет доброкачественные характеристики.

Согласно законодательным актам процедура переоценки не может производиться реже 1 раза в течение пятилетия. Проводится она после того, как осуществлена ревизия участков уполномоченными на то органами. Затем, после переоценки осуществляется внесение изменений в кадастровую стоимость, что отражается в записях учетного характера, ведущихся в государственном реестре.

В течение этого времени некоторые физические лица и те, кто имеют заинтересованность, могут получить сведения относительно корректировки цены на надел. Если у землевладельца возникли претензии по поводу установленной суммы в процессе оценки – он имеет право излагать их в письменной форме и подавать в отделение картографии и кадастра.

Сумма, которая уплачивается в качестве государственной пошлины за внесение корректировок, составляет 350 рублей. Данная сумма устанавливается даже в том случае, когда изменения происходят по причине допущения ошибок со стороны сотрудников ГКН. Если требуется получить новую кадастровую документацию, где отражается актуальная оценка государственного земельного кадастра, потребуется уплатить сумму, равную 200 рублей.

Когда вопрос решается посредством обращения в судебную инстанцию, то размер пошлины составляет 200 рублей. Если обращаться будет организация, то размер платежа увеличивается, согласно законодательным положениям.

Стоит отметить, что стоимость проведения экспертных работ в различных регионах страны отличается и бывает достаточно высокой. Начальная цена устанавливается в пределах 2 тысяч рублей за исследование одного надела. Когда требуется провести экспертизу, то уплатить придется порядка 15 тысяч рублей.

Кода собственник участка уверен в том, что цена на надел, указанная в кадастре, завышена, то человек может инициировать процедуру уменьшения стоимости. Случается такое, что цена, прописанная в кадастре, превышает ту, что действует на рынке – это говорит о том, что она непомерно завышена по отношению к существующему порядку, действующему относительно оценок.

Уменьшение стоимости заключается в том, чтобы исправить причины, которые привели к тому, что цена была значительно завышена. Первой причиной завышения может являться то, что возникла путаница в записях учетного характера, устанавливаемых в отношении конкретного надела.

Правом на проведение обладают лица:

наделенные правом собственности;
правом пользования, которое является постоянным;
пожизненное наследование, переходящее по наследству.

Это могут быть граждане или организации. Если установлена долевая собственность, то данный вопрос решается только сообща. Это говорит о том, что заявление от одного обладателя доли принято не будет.

Также правом на уменьшение обладают:

лица, изменившие категорию надела;
те, что внес коррективы в разрешенное применение;
при уменьшении территории;
установившие обременение;
если обнаружена порча надела.

Когда указанные данные не отражены в учетных записях – владельцы наделов могут внести эти сведения и требовать уменьшить цену.

В качестве оснований рассматривается:

если выявлена ошибка, совершенная во время оценки, и требования по устранению выдвинуты заинтересованным лицом;
подается заявления и необходимая документация, в которой отражена ошибка;
имеется свидетельство, выданное по результатам независимой экспертизы;
постановление, вынесенное ГКН о том, что нужно исправить данные;
решение судебного органа.

Для наделения указанных оснований юридической силой требуется использовать их в комплексе.

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

Что делать для снижения кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году?

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

Планово	Внепланово (по требованию собственника)
в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации;	если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю;
	если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка;
	в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики;
	плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки;
	если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС.

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
Сбор пакета документов.
Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Собственник имеет право знать, насколько кадастровая цена его имущества соответствует рыночной, не была ли завышена первая при перерасчете. Если есть уверенность в том, что цена завышенная и может стать проблемой в выполнении различных земельных сделок, он может оспорить перерасчет.

ВНИМАНИЕ! Стоимость по кадастру не может быть выше рыночной, это уже считается нарушением законодательных норм.

Если цена завышена кадастровая, что делать? Нужно сначала выяснить, по какой причине произошло завышение. Оспаривание земли стоимости будет основываться на изменении этой причины.

Часто неправильная оценка устанавливается из-за ошибок в учетных записях относительно видов разрешенного использования. В таком случае несложно пересчитать стоимость, используя нормативный акт с показателем стоимости по отношению к тому или иному ВИР.
Возможно допущены другие ошибки в составлении описания участка, его категории, других характеристик. По заявке собственника, обнаружившего несоответствие реальных характеристик тем, которые указаны в учетных записях Госкадастра, проводится пересмотр земельных участков цены.

Ошибки и неточности в характеристиках, описание собственного земельного надела может обнаружить и владелец, и сотрудник кадастровой службы, муниципалитета, другого учреждения, занимающегося землей. В любом случае нужно исправление неточностей, переоценка по кадастру и снижение завышенной цены.

Существует несколько категорий лиц, которые могут обжаловать стоимость участка по кадастру. Это:

лица, обладающие правами собственности;
те, кто владеет наделом по праву бессрочного или постоянного пользования;
лица, получившие участок в постоянное пользование по наследству.

Обжаловать стоимость может юридическое и физическое лицо, если они входят в одну из перечисленных категорий.

Земельное законодательство установило перечень основания для переоценки земельных участков.

Перерасчет выполняется при устранении ошибок как самой оценки имущества, так и других данных в кадастровой базе по желанию собственника.
Основанием становится и подача документов, которые подтверждают наличие ошибок.
Причиной переоценки будет и свидетельство экспертов.

Также судебная практика знает случаи изменения стоимости земли в сторону уменьшения по решению суда. Эти основания законы с юридической точки зрения. При желании оспорить цену нужно рассмотреть их список, чтобы убедиться в законности своих действий.

Снижение кадастровой стоимости земли

Если установленная Госкадастром стоимость не устраивает собственника, а комиссия от Росреестра отказала в переоценке, он может составить исковое заявление в административный суд. В качестве ответчика в таком случае выступает председатель комиссии, в качестве истца – заявитель, владелец надела.

Что указывается в иске? Данные о том, что в кадастровой оценке есть ошибки, самые главные характеристики недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Истец обязан аргументировать свою позицию, показать работу оценщиков и доказать свое обращение в комиссию Росреестра с заявлением.

Цели обращения в административный суд могут быть и такими:

для доказательства неправомерного завышения цены участка;
для устранения ошибок в учетных записях;
для рассмотрения оценки независимой комиссии экспертов.

31.07.2020 принят закон 260-ФЗ о внесении изменений в законодательные акты, касательно кадастровой оценки.
В целом поменялась процедура обращений с заявлением об исправлении ошибок, а также подход к определению кадастровой стоимости.

постоянный надзор за проведением кадастровой оценки со стороны Росреестра;
установление персональной ответственности руководителей ГБУ за качество принимаемых решений по заявлениям об исправлении ошибок по кадастровой стоимости, и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости;
снижение влияния субъектов РФ на результаты кадастровой оценки до их официального утверждения;
внесудебное установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
переход к содержательному рассмотрению заявлений об ошибках в определении кадастровой
стоимости.

Также Росреестр принял ряд приказов, которые вносят изменения в порядок работы Комиссии, в формы рассмотрения заявлений и обращений граждан, в порядок расчетов индекса рынка недвижимости: (Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0278; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0280; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0281; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0284; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0286; Приказ Росреестра от 06.08.2020 N П/0287).

В общем и целом, изменения законодательной базы, в части внедрения нового механизма внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной, заработает к началу 2023 года.

Форма заявления уже утверждена приказом № П/0287 от 06.08.2020, который зарегистрирован Минюстом и вступил в силу 17 октября 2020 года.

С 2021 года поменяется форма заявлений об исправлении ошибок об утверждении кадастровой стоимости (Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0286).

Сама процедура станет более простой – появится возможность подать заявление на несколько объектов недвижимости. Само заявление может быть подано на бумаге или в электронном виде, подписанное усиленной ЭЦП, а также через портал Госуслуг.

В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237, КС применяется исключительно в целях, установленных законодательством, в частности, для налогообложения. КС служит основанием для расчета налогов на те или иные объекты.

Учитывая это, повышение кадастровой стоимости недвижимости приведет к увеличению суммы:

налога на недвижимость (имущество физлиц) и на землю;
подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость нежилого помещения, чаще всего интересует юрлиц, частных предпринимателей и арендодателей.

Обратите внимание, что ГКО обычно не учитывает:

конструктивные особенности помещения;
класс здания;
целевое назначение помещения и его использование;
состояние ремонта и так далее.

Аналогичные проблемы возникают и при ГКО земельных участков. Оценщики не принимают во внимание:

развитость дорожной инфраструктуры вокруг участка;
наличие на нем объектов строительства и степень их завершенности;
состояние земель и их загрязненность;
влияние антропогенных факторов;
наличие вблизи вредного производства;
наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и прочие ценообразующие факторы.

Кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, определенная по заказу региональных властей в целях налогообложения. На ее основе рассчитывается размер имущественных налогов для граждан и юрлиц.

КС может определяться не чаще, чем раз в три года, но до 2020-го года действовал мораторий на ее повышение в сравнении с результатами ГКО, внесенными до 2014-го года.

Поскольку ГКО проводится методами массового оценивания, КС часто завышается, что обязывает граждан платить слишком большие налоги. Однако собственник вправе оспорить КС в специальной комиссии при Росреестре либо в суде.

Специальных особенностей для оспаривания кадастровой стоимости на отдельные виды недвижимости не установлены. Но для земельных участков новый порядок оспаривания дает ряд преимуществ:

можно оспорить кадастровую стоимость не только собственного, но и арендованного участка (для граждан это повлечет снижение арендной платы);
в заявлении можно сразу требовать снижения кадастровой стоимости по всем участкам, принадлежащим заявителю.

Если и минус, который может повлиять на прохождение процедура. Теперь заявление можно подать в течение 6 месяцев после завершения государственной кадастровой оценки. Если пропустить этот срок, Комиссия вынесет отказ, а заявителю придется ждать следующую оценку. Она проводится не чаще 1 раза в 4 года, а в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще 1 раза в 2 года.

Процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости упростят с 2021 года

С 2015 года многие субъекты рассчитывали земельный налог по результатам оценки по кадастру. В планах Правительства ввести эту систему с начала 2020 году во всех регионах без исключения.

ВНИМАНИЕ !!! С начала 2021 года налог на участки коснулось значительное увеличение. Он был поднят на 20% по сравнению с 2018 годом. В 2020 году это увеличение достигнет уже 60%. Одновременно запланировано проведение переоценки. В соответствии с новыми поправками в законодательстве будет изменена формула расчета налогов, и уменьшены параметры льгот и вычетов.

Очередная кадастровая переоценка проводится органами субъекта. Процедура должна проводиться каждые пять лет.

В Москве, столице Крыма и Санкт-Петербурге действует исключение. Здесь можно проводить переоценку каждые два года.

С 2021 года кадастровую оценку будут проводить только бюджетные организации, относящиеся к категории независимых. Сама процедура будет проходить под надзором Росреестра.

Если возникла необходимость обращения за переоценкой, владелец участка может привлекать независимых специалистов. Результаты их актов рассматриваются судом. Кроме этого, в каждом субъекте должна быть создана комиссия, занимающаяся определением кадастровой стоимости. У владельцев земельных участков есть право обратиться как в суд, так и в комиссию.

ВАЖНО !!! Форма оспаривания размера стоимости через судебные инстанции относится к самым сложным, тем не менее она самая эффективная. Право на выдвижении инициативы по проведению переоценки дается не только самим собственникам, а также арендаторам.

Такое становится возможным в том случае, если арендная плата за пользование землей зависит от стоимости по кадастру. Но для проведения проверки правильности установления стоимости по кадастру по заявлению арендатора, потребуется предоставить дополнительно письменное согласие самого собственника.

ВАЖНО !!! Органы муниципалитета не могут подать обращение о перерасчете кадастровой стоимости в судебном порядке, не пройдя комиссию. В 2021 году действует мораторий на проведение переоценки самими владельцами и представителями администраций.

Покупка квартиры

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

Кадастровая стоимость и ее изменение в 2021 году

На оценку ценности земли оказывают влияние множественные факторы, главным из которых можно считать характеристики грунта. Учитываются при определении цены также время постановки участка на учет в Росреестр, специалисты учтут наличие дорог, развитие транспортной и коммунальной инфраструктуры. Влияют на стоимость также экологическая ситуация в регионе, особенности климата, а все это влияет на инвестиционную привлекательность региона.

Помните! Периодическая переоценка производится один раз в 3-5 лет. Если вы хотите ее продать, заранее получите выписку из госреестра недвижимости. В документе будет указана официальная стоимость, действующая на момент выписки.

Особого внимания заслуживают региональные особенности, а для упрощения оценки в каждом регионе РФ действуют свои коэффициенты, существенно влияющие на стоимость земли. Так, максимальные значения имеют коэффициенты учета в Москве и Санкт-Петербурге, а с недавних пор в список самых дорогих регионов вошел Крым и город Севастополь. Есть и регионы с пониженным коэффициентом учета, а это приводит к снижению стоимости и уменьшению инвестиционной привлекательности, соответственно.

Для чего же нужна КС, и в каких денежных операциях она учитывается:

ее учитывают при определении суммы налога, причем с некоторых пор КС заменила инвентаризационную стоимость, не дававшую четкого представления о реальной цене;
при определении суммы арендной ставки при сдаче земли во временную аренду;
для определения цены выкупа земли, если участок готовится на продажу.

Землевладельцы задаются вопросом: как изменится в 2021 году ситуация, а известно, что оценка будет проводиться только на основе кадастровой стоимости. Плавный переход к такой системе начался еще в 2016-м, но теперь процесс ускорится. Стоит отметить, что ранее специалисты учитывали при расчетах балансовую стоимость земли, а она в большинстве случаев была сильно занижена.

Естественно, переход на новую систему больно ударит по россиянам, но в этом есть главное преимущество – существенно увеличиваются поступления в бюджет, а это единственный путь к восстановлению экономики, пострадавшей в результате кризиса.

Тем, кого интересует, будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2021 году, стоит знать, что она изменится, но еще не до окончательного размера. Напомним, что сейчас идет переходный этап, который, по заверениям экспертов, продлится пять лет. Во время переходного периода планируется эффективное использование поправочных коэффициентов, что позволит откорректировать суммы налоговых выплат для каждого региона. Окончательная стоимость земли станет известна россиянам в 2020 году, при этом суммы в квитанциях в Москве и Сургуте могут отличаться, хотя отличие это будет в пределах 0,1-1,5%.

Стоимость участка земли определяют специалисты муниципалитетов. Они проводят переоценку земли 1 раз в 5 лет, а иногда чаще, учитывая определенные моменты. На величину КС влияют множественные факторы, а переоценка проводится в следующих случаях:

при изменении размеров участка в результате объединения или раздела;
после проведения межевания;
в случае изменения категории земельного надела;
появления на участке новых строений;
при улучшении инфраструктуры, а на кадастровую стоимость может повлиять, к примеру, новая автотрасса или детский сад, построенный по соседству.

Во внимание также берутся изменения в текущих рыночных показателях, а если ситуация на рынке меняется – это повод для пересмотра стоимости земли. Как правило, любые перемены, за исключением уменьшения площади участка, приводят к увеличению суммы налога. Инициаторами переоценки теперь могут выступать и собственники, причем делать это они могут неограниченное количество раз. Чтобы существенных расхождений в стоимости не было, а желание собственника снизить сумму налога можно понять, Госдума РФ приняла новый закон. Главным положением этого закона является возможность властей оспаривать кадастровую стоимость участков, если те посчитают, что она явно занижена.

Прочтите также: Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной