Для чего нужна оценка недвижимости при продаже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужна оценка недвижимости при продаже». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.

Что такое оценка недвижимости?

Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.

Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.

Для чего нужна экспертная оценка недвижимости оценщиком

Процедура может быть необходима для решения сразу множества задач. Чаще всего к оценщикам обращаются в ситуациях:

Оформление ипотеки. Определение рыночной стоимости объекта требуется с целью установления суммы кредита на квартиру или иную недвижимость.
Продажа объекта. Так покупатель и продавец выявляют рыночную стоимость.
Обмен недвижимости. Оценка проводится, чтобы выявить, насколько квартиры или иные объекты равнозначны и не требуется ли доплата с одной из сторон.
Внесение недвижимости в уставной капитал. Оценка обязательна, чтобы рассчитать долю участника и размер капитала.
Реорганизация юрлица. Экспертиза позволяет выявить стоимость имущества фирмы.
Разрешение споров в суде. Например, при оспаривании договора (отдельных условий) в том числе ипотечного, установлении порядка пользованием недвижимым имуществом услуги оценщика помогут доказать свою позицию.
Оформление наследства. Стоимость недвижимости будет влиять на размер пошлины.

Нужна оценка недвижимости при продаже, оформлении ипотеки (залога недвижимости), наследства и разрешении судебных споров. Но перечень не является исчерпывающим. Возможны и другие ситуации. Деятельность эксперта позволяют получить стоимость в рублях за несколько дней.

Можно ли провести оценку самостоятельно?

Нужна ли оценка недвижимости при продаже – вопрос спорный. С одной стороны, можно самостоятельно выявить рыночную стоимость. Результат не будет точным, но так можно сэкономить на дополнительных услугах оценщика. В случае ошибки, прибыль от продажи может быть уменьшена. При завышении цены – объект будет тяжело продать, на него будет отсутствовать спрос.

Поэтому рекомендуется доверять работу профессионалам. Кроме того, в ряде случаев самостоятельная оценка не имеет смысла. Например, при оформлении наследства потребуется официальный документ. Только на основании заключения можно установить размер пошлины.

Ориентироваться можно и на кадастровую стоимость. Но она довольно часто существенно отличается от рыночной. Поэтому и проводится дополнительная оценка, которая ориентируется на актуальные цены, в том числе на аналогичные объекты.

Проведение самостоятельной оценки требует дополнительного времени. Вы не сможете выявить реальную стоимость жилья, по факту она окажется больше или меньше. Итог не сможет быть оформлен в виде отчета. Не исключается нарушение отдельных статей действующего законодательства, так как частное лицо не может досконально знать все законы. Поэтому юридическая помощь так важна.

Компания СИНЭО проведет для вас оценку с использованием точных и эффективных методов. Мы заранее составим список требований и нужных документов, скажем, что нужно будет делать. Результат нашей работы – получение документа о цене выбранного объекта, соответствующего законодательству и сложившейся практике.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании документов на объекты и информации о расположении, состоянии. Требуется подобная экспертиза в различных ситуациях – купле-продаже, оформлении наследства, судебных разбирательствах. Наша компания поможет вам получить актуальные сведения. Обращайтесь, чтобы узнать подробности работы с оценщиком. Мы окажем услуги лучше, чем конкуренты и на более выгодных условиях.

Как узнать стоимость квартиры для продажи

Иногда возникает необходимость узнать стоимость квартиры в 2023 году, например для ее продажи, приобретения или для оформления ипотеки. Оценка помогает понять, за сколько сегодня можно реализовать недвижимость.

Как правило, процедура проводится на основании сделок, проведенных с аналогичными объектами недвижимости, за последние 3-6 месяцев.

Надо отметить, что продавец не связан какой-либо оценкой и может устанавливать любую цену по своему усмотрению.

Оценка стоимости квартиры – это процедура, которая заключается в выполнении комплекса мероприятий, направленных на определении справедливой цены недвижимости. Ее проводят в следующих случаях:

при реорганизации или ликвидации предприятия;
перед продажей (покупкой) объекта;
перед обменом недвижимостью;
для предоставления имущества в залог.

Оценка стоимости жилья – процедура достаточно сложная. Для этого необходимо сравнить несколько похожих объектов по множествам параметров.

«Как правило, если собственнику необходимо узнать стоимость квартиры для продажи, то провести оценку можно самостоятельно. Но полностью на такие результаты опираться не стоит. Более точный показатель помогут определить специализированные онлайн-сервисы. Но и такой отчет можно использовать только для собственных нужд».

Если квартиру готовят к предоставлению в залог или данные о ее стоимости необходимы для суда, то нужно получить официальный документ, подготовленный специалистом.

От чего зависит стоимость недвижимости

Самый распространенный фактор, влияющий на стоимость недвижимости это цена на стройматериалы и постройку, растраты на оплату рабочей силы, перевоз материала и дополнительные затраты.

Существует еще множество факторов, которые влияют на стоимость:

рыночная стоимость недвижимости за последние пару месяцев;
актуальность продажи в определенное время года;
расположение жилья на карте;
инфраструктура, которая находится рядом с объектом;
как давно был объект построен;
расположение в экологическом плане;
наличие балкона;
внешний вид двора;
множество других факторов.

Зачем нужен процесс оценки недвижимости

Во время судебных споров. Когда рассматриваются дела о наследии или обмане во время покупки недвижимости.

Во время оформления ипотеки. Недвижимость оценивается, в первую очередь, для банка, чтобы он имел представление о сумме денег, которую можно дать клиенту. Зачастую, сумма ипотеки приравнивается ликвидационной стоимости объекта или может быть меньшей. Это потому, что клиент некоторую часть денег вносит самостоятельно.

Во время реорганизации предприятия. Благодаря оценке объекта, возможно узнать сколько активов есть у компании и оценить существующие объекты в распоряжении фирмы.

Во время продажи недвижимости. Такое оценивание понадобиться как продающему лицу, так и покупавшему. Обе стороны не будут обмануты и произведут покупку и продажу по выгодной им цене.

Во время обмена жилья. Оценка недвижимости поможет точно рассчитать стоимость объектов и совершить выгодный размен для обеих сторон.

Во время залога. Процедура потребуется для того, чтобы банк знал точную сумму, которую в будущем получит за неуплату клиента.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета.

Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

Справки и выписки из БТИ.
Документы, подтверждающие право собственности.
Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Как банк использует отчет об оценке

Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.

Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога, так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.

Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн рублей. Но вы решили купить квартиру за 4 млн рублей. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн рублей × 80% = 3,2 млн рублей.

Факторы, влияющие на стоимость

В процессе проведения исследования оценщик принимает во внимание на следующие факторы:

месторасположение дома,
возраст здания и уровень износа,
этажность,
общая площадь,
наличие и качество ремонта,
планировка,
наличие балконов или лоджий,
высота потолков,
качество использованных материалов,
благоустройство прилегающей территории,
уровень комфорта (лифты, паркинг, охрана, видеонаблюдение, доступ на территорию),
уровень инфраструктуры в локации,
целевое назначение недвижимости,
вид прав и наличие документации (собственность, аренда),
наличие ограничений,
ситуация на рынке недвижимости.

Почему проводится оценка недвижимости

Основными причинами, по которым чаще всего требуется профессиональная оценка недвижимости, являются:

Определение реальной стоимости объекта. Учитывая, что многие инвесторы вкладывают средства в недвижимость с целью ее последующей продажи, точная стоимость является одним из главных факторов при проведении оценки.
Определение стоимости для аренды. Оценка недвижимости позволит реально определить цену земельного участка или объекта, чтобы затем сдавать его в аренду и получать прибыль.
Установление стоимости недвижимости с ориентиром на региональный рынок. Прежде чем приступить к реализации объекта или сдаче его в аренду, важно точно установить, соответствует ли заявленная цена тем расценкам, которые действуют на рынке. Благодаря этому клиенту гораздо легче будет обратить внимание на недвижимость и приобрести или арендовать ее.
Оценка недвижимости для строительных организаций. Такая оценка позволит застройщику планировать свой бюджет, определяя, сколько ему придется вложить в реализацию проекта и сколько в итоге он получит, когда передаст его собственнику.
Оценка недвижимости для банка. Иногда оценить недвижимость просят банковские учреждения, выдающие ипотеку. Такая оценка является своего рода страховкой для банка, поэтому если объект имеет слишком высокую стоимость, то аккредитация может быть не пройдена и кредит выдан не будет.

Оценка недвижимости – это важный аспект, которому на рынке уделяется большое внимание. Что включает в себя такая оценка? Почему заказывать эту работу стоит именно в нашем экспертном центре?

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Подведем итоги:

При возникновении необходимости любой сделки с недвижимостью понадобится определение ее цены в условиях рынка оценочных услуг. Этим занимаются как частные компании, так и БТИ.
Отчет об оценке понадобится для предоставления в любую регистрирующую компанию, суд или налоговую. Это реальная возможность выгодно продать или купить квадратные метры, не стать обманутым при делении жилплощади и других сделках. Документ действителен на протяжении 6 месяцев от даты формирования отчета.
Грамотно сделанная оценка квартиры может повлиять на то, что изменится налог на имущество, продавец не сможет обмануть, и намерено завысить цену, а покупатель сможет купить жилье по приемлемой цене.