Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Сделки по доверенности стоит проводить, если продавец физически не может добраться до МФЦ — например, по состоянию здоровья. Тогда логично встретиться у него дома, подписать документы, а затем с представителем отправиться на регистрацию.

Ипотека или материнский капитал

Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита или маткапитала вполне допускает действия по доверенности. Конечно, получить кредит или оформить государственную помощь придется самостоятельно, но распоряжение средствами можно поручить представителю. В этом случае в документе должно быть указано, что доверенное лицо имеет право направлять ипотечные деньги или субсидию на конкретные цели – оплатить государственную пошлину, передать или перечислить средства по договору, зарегистрировать объект и так далее.

Если покупка жилплощади по доверенности предполагает использование материнского капитала, в документе должны быть данные о лице, имеющем право распоряжаться государственной помощью. Доверенное лицо, уполномоченное заключить сделку, сможет дать ход использованию соответствующего сертификата.

Какие бывают доверенности

Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.

Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.

Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.

Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.

Чем можно заменить доверенность

Если доверенность нужна только из-за того, что покупатель и продавец находятся в разных городах, лучше электронно зарегистрировать сделку. Можно провести её самостоятельно, если захотите разбираться в технических тонкостях процесса на сайте Росреестра, или обратиться в банк.

Например, в «Сбербанке» электронная регистрация стоит от 7 900 до 10 900 рублей, в зависимости от региона

Смысл электронной регистрации в том, что договор вы подписываете электронной цифровой подписью. Всё оформит банк, встречаться с продавцом не нужно.

Срок регистрации зависит от региона и загруженности управления. Например, в Волгоградской области сделки через «Сбербанк» регистрируют за сутки. В Москве — за 9 дней. Актуальные данные можно посмотреть в онлайн-сервисе.

Мошеннические схемы с доверенностями на квартиры

Продажа квартиры по доверенности — наиболее распространенный и вообще один из самых любимых способ мошенничества на рынке недвижимости. Почему? Да потому что он самый простой. Грамотно оформленный документ позволяет вольно распоряжаться имуществом и присвоить деньги с продажи себе. Если он, конечно, достаточно ловкий и умелый.

Мошенники стараются не размениваться на мелочах и стремятся заполучить именно генеральную доверенность, которая наделяет всеми правами и привилегиями доверенное лицо, то есть позволяет проводить все операции с недвижимостью и финансами, полностью заменяя собственника.

Естественно, продавец не станет первому встречному выдавать доверенность. И жуликам приходится использовать различные схемы обмана ради получения всеразрешающего документа. Предлагаю вам ознакомиться с часто используемыми из них:

Подмена документа. Владеющие жильем одинокие пенсионеры или инвалиды являются крайне «питательной средой» для мошенников. Схема получения доверенности здесь проста — нужно просто втереться в доверие к объекту и сыграть на человеческих слабостях, проявить доброту душевную и прочие психологические приемы, чтобы расположить к себе собственника и усыпить его бдительность. А затем незаметно подсунуть на подпись генеральную доверенность вместо какой-нибудь малозначительной бумажки. Собственник даже и не подозревает, что передал, например, отзывчивой, доброй и миловидной девушке свою квартиру в полное распоряжение. И, увы, часто концовка такой схемы имеет уголовный характер.
В состоянии аффекта. К еще одной социально незащищенной группе населения относятся граждане, страдающие алкогольной и наркотической зависимостями. Здесь, как и в прошлой схеме, имеется задача втереться в доверие. И делается все проще и быстрее. Появляется щедрый спонсор, отзывчивый собутыльник, который планомерно доводит клиента до невменяемого состояния. В таком виде жертву привозят к «своему» нотариусу, у которого клиент подписывает необходимые бумаги. А дальше все происходит официально. И да, дальнейшая судьба клиента полностью зависит от криминального уровня бандитской шайки.
Выбивание долгов. Подавляющее большинство граждан России по уши в кредитах. Поэтому еще одна распространенная схема на рынке недвижимости — банальное выбивание долгов. При наличии закона о коллекторской деятельности мы продолжаем негласно жить как в девяностых, когда к должнику могут прийти крепкие ребята и убедительно «попросить» подписать генеральную доверенность на операции с жилплощадью. И неважно, купил ли собственник квартиру в ипотеку и не осилил, или просто помял чью-то дорогую машину — если есть возможность крепко надавить и отобрать квартиру, мошенники обязательно пойдут на это.

Доверяй, но перепроверяй. Или не доверяй вовсе. Совет для покупателя

Продажа недвижимости по доверенности — это самый нежелательный сценарий. В этом мнении сходятся и риэлторы, и покупатели. Появление еще одного неизвестного в уравнении зачастую портит его стройность и гармонию.

И, все-таки, стоит ли покупать квартиру по доверенности?

Совет тут только один, и он достаточно простой. Не стоит покупать квартиру у доверенного лица, если в процессе сделки, а также на ее финальном оформлении, нет возможности лично общаться с собственником жилья. А также, если нет возможности вживую подтвердить его личность, право на квартиру и его свободное волеизъявление в доверии третьему лицу при продаже недвижимости.

Опытные риэлторы допускают вариант сбора необходимых документов и подготовки сделки доверенным лицом. Но сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи, а также передача денег, должны проходить в присутствии собственника. А потом уже нотариусы, доверенные лица и прочие участники. Это главное.

Действуйте всегда напрямую и избегайте сомнительных схем, какими заманчивыми они ни были. Помните, что в продаже и покупке недвижимости должно работать правило — быть внимательным и не принимать поспешных решений вроде таких – «за полцены отдают по доверенности, надо брать»! Помните, спешка хороша на других мероприятиях.

Правильных вам решений и удачных сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности

Потеря денежных средств. Доверенное лицо может завладеть полученной от покупателя суммой по договору. Доказать факт неполучения денег можно только в суде.
Двойная продажа. Риски продавца при продаже квартиры по доверенности заключаются в том, что доверенное лицо в корыстных целях может попытаться продать недвижимость дважды. Получив денежные средства за недвижимость в двойном размере, мошенник исчезает, а обманутые собственник и покупатель обращаются в суд.
Доверенное лицо не обладает полной дееспособностью. Особые психические расстройства могут носить не ярко выраженный характер, поэтому доверитель не всегда может их выявить в момент оформления полномочий. Неучтенные риски для продавца при продаже дома по доверенности могут привести к тому, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.

Как и где оформить доверенность

Доверенность на продажу/покупку жилья оформляется в нотариальной конторе. Продавец и доверенное лицо должны лично присутствовать при оформлении. В случае болезни можно вызвать нотариуса на дом. Нужно заранее определить, какие полномочия доверены представителю. Если выдается генеральная – то человек может совершать все действия касательно объекта недвижимости. Можно выписать разрешение только на поиск клиентов или участие в сделке, а деньги получить самому.

Для нотариуса понадобятся следующие документы:

Паспорта собственника (или покупателя, в случае покупки жилья) и представителя.
Текстовый проект документа, где указаны все полномочия доверенного лица (или же придется составлять текст в конторе за дополнительную плату).
Документы на собственность не нужны, но лучше их иметь при себе.

Нотариус знакомится с текстом доверенности, добавляет свои данные и распечатывает на специальном бланке. После чего регистрирует, ставит печать и подпись.

Риски при покупке квартиры по доверенности и как их минимизировать

Закон не запрещает продавать/покупать жилье по доверенности, так как встречаются разные ситуации, когда человек сам не может искать квартиру, принимать личное участие в сделке и т.п. Основные причины – это проживание в другом городе или государстве, болезнь или занятость.

Но процесс может осложниться тем, что не все люди готовы идти на сделку с посредниками, особенно, если это касается тех случаев, когда человек покупает жилье. Риски при покупке могут быть следующими:

Подлог доверенности или окончание сроков действия. Последнее может быть вызвано отзывом документа или смертью доверителя.
Недееспособность продавца в момент сделки или то, что он не отдавал отчета своим действиям, подписывая бумагу.
Нет подписей и штампа нотариуса, отсутствуют даты выдачи и сроки действия.
Иногда мошенники пользуются нотариальной доверенностью, когда собственник уже умер, а наследники вступить в права еще не успели.

В этих случаях право на недвижимость можно вернуть только по решению суда. Поэтому нужно тщательно проверять документы, чтобы минимизировать риски.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Как продать квартиру самому?
Безопасность после покупки квартиры
Документы для покупки комнаты
Продать квартиру с риэлтером и без
Документы для покупки квартиры
Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
Как узаконить перепланировку
Как подготовить квартиру к продаже
Как продать заложенную квартиру
Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
Совместная, долевая собственость
«Подводные камни» в сделках с комнатами
Купля — продажа залоговой квартиры
«Подводные камни» при приватизации жилых помещений
«Подводные камни» при обменных сделках
Как продать долю в квартире
Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
Раздел недвижимости при разводе
Покупка квартиры по доверенности
Специфика расчетов при покупке квартиры
Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
Продажа по договору дарения
Продажа унаследованной квартиры
Как восстановить потерянные документы на квартиру?

Как уже говорилось, все доверенности подразделяются на три типа:

разовые;
специальные;
генеральные.

Выбор конкретной разновидности зависит от числа действий, которые планируется выполнить.

В случае, когда нужно приобрести жилплощадь (неважно, сколько операций по этому делу будет выполнено), понадобится либо разовая, либо генеральная доверенность. Можно ли заверить доверенность при существовании особых условий? Да, это возможно:

Можно ли заверить доверенность при существовании особых условий? Да, это возможно:

для людей, сидящих в тюрьме, такой документ может быть заверен начальством тюрьмы;
если человек находится под социальной защитой – начальником компетентной организации;
военнослужащим, находящимся там, где нет нотариальных фирм – командир части.

Своевременно следует обдумать все, что необходимо заверить. Внимательно стоит отнестись к:

типу соглашения;
точному местонахождению покупаемого имущества;
правам на распоряжение по получению: справок, свидетельств, документов и их копия во всех ведомствах и т.д., справок в БТИ, документов в административном управлении города, поселка и т.д.

Кроме того, по доверенности должны быть обусловлены права на:

предоставление документации для государственной регистрации;
подачу заявки о прекращении и возобновлении регистрационных процессов;
получение соответствующего уведомления;
подачу дополнительных бумаг;
внесение изменения в реестр;
внесение изменений во все бумаги;
государственных пошлин;
получение выписки из реестра и других нужных документов;
роспись за собственника;
действия, касающиеся поручения.

Доскональный перечень всех действий, которые стоят внимания в конкретном случае, лучше взять у квалифицированного юриста. Разовая доверенность оформляется на установленный срок: это может быть и один день, и один год.

Оформление доверенности

К оформлению доверенности на продажу квартиры обычно прибегают тяжело больные люди или находящиеся в другом городе или стране. Реже к такому способу прибегают обеспеченные и занятые бизнесмены, желающие делегировать продажу имущества подчиненному или родственнику (например, жене).

Доверенность на продажу квартиру оформляется у нотариуса. Обратиться можно в любую нотариальную контору, имеющую лицензию. Город, в котором выдан документ, не имеет значения. Личное присутствие доверенного лица не требуется, потребуется копия паспорта. Доверитель вправе обратиться в нотариальную контору в городе проживания, предоставить паспорт и документ на собственность (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН). В обязательном порядке в документе должна быть дата составления. Представителю потребуется оригинал доверенности, его можно переслать заказным письмом. Если доверитель тяжело болен, нотариус может прийти на дом. Доверенность удостоверяется подписью доверителя и нотариуса.

Доверенность оформляется на бланке нотариуса. Собственник вправе прописать полномочия и указать срок. Если срок не указан, по умолчанию считается, что он составляет 1 год. При желании продавец может запретить передоверие другим лицам.

Продажа, покупка квартиры по доверенности: оформление сделки и риски покупателя

При совершении сделок по приобретению жилья всегда существуют определенные риски для каждой из сторон. Особенно, если с одной из них выступает лицо по доверенности.
Какие особенности имеет покупка или продажа квартиры по доверенности, какие нюансы необходимо учитывать расскажем далее.

Узнать о том, что такое доверенность поможет ст. 185 ГК РФ. Это юридический документ, которым представление своих интересов, совершение сделок поручается другому лицу. Им может быть любое дееспособное, достигшее совершеннолетия лицо.

Доверенность выдается, если кто-либо не может или не хочет самостоятельно участвовать в судебных тяжбах, получить свою зарплату, оформлять различную документацию, совершать сделки.

⇒ По доверенности может осуществляться и продажа, и покупка квартиры.

При этом лицо, указанное в этом документе, своими действиями приобретает различные блага, права для своего доверителя (лица, выдавшего доверенность). Главное, чтобы этот документ был оформлен правильно.

Физическим лицам доверенность нужно составлять у нотариуса.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Заказчик имеет право:
1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
Заказчик обязан:
1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
Исполнитель имеет право:
1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
  - неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
  - если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
Исполнитель обязан:
1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
2. до момента расторжения Договора.
Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Купля-продажа квартиры по доверенности

-Всегда, когда есть посредник, это увеличивает риски в сделке.

-Почему?

Доверенность может быть фальшивая
Доверенность может быть подлинной, но изготовленной по фальшивому паспорту, который качественно изготовлен

Доверенность может быть отозвана

Доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу

Доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия.

Доверитель просто передумал продавать

Доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
Доверенность выдана нескольким лицам и возможны двойные продажи

– Что же делать? Отказаться от сделки!

-Не торопитесь с отказом. Разберемся, как минимизировать риски.

Проверьте доверенность в Реестре отмененных доверенностей. Этот реестр ведет Нотариальная палата и если Доверитель отозвал доверенность – она вносится в этот реестр.

Если в этом реестре нет записи о Доверенности, значит она не отозвана.