Можно ли продать апартаменты без земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать апартаменты без земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Продажа здания без земельного участка является довольно специфической ситуацией, которая требует учета ряда особенностей и правил. В данной статье мы рассмотрим основные вопросы и ответы по данной теме.
Каковы правовые последствия продажи здания без земельного участка?
Продажа здания без земельного участка может иметь определенные правовые последствия, которые необходимо учитывать при совершении такой сделки.
1. Собственность на здание и земельный участок
Во-первых, при продаже здания без земельного участка необходимо учитывать, что право собственности на здание и земельный участок обычно оформляется отдельно. Если у продавца есть право собственности на здание, но нет права собственности на земельный участок, то продажа здания может быть ограничена или запрещена.
В таком случае покупатель может либо потребовать оформления права собственности на земельный участок, либо потребовать сокращения цены с учетом отсутствия права собственности на землю. Однако перед продажей здания без земельного участка рекомендуется уточнить правовой статус обоих объектов недвижимости и получить юридическую консультацию.
2. Использование земельного участка
Во-вторых, при продаже здания без земельного участка необходимо учитывать, что покупатель может столкнуться с ограничениями по использованию земельного участка, на котором расположено здание. Если у продавца имеются какие-либо договорные обязательства или ограничения на использование земельного участка, они могут перейти на покупателя.
В таком случае покупатель должен будет соблюдать все условия использования земельного участка, включая ограничения по видам деятельности, строительству и др. Рекомендуется перед продажей здания уточнить наличие ограничений на использование земельного участка и согласовать их с покупателем.
3. Ответственность продавца
В-третьих, продавец здания без земельного участка может нести ответственность перед покупателем за недостатки здания, если они будут выявлены после совершения сделки. Если покупатель обнаружит недостатки здания, которые затрудняют его использование либо снижают его стоимость, он может потребовать возмещения убытков или снижения цены.
Продавец может быть привлечен к ответственности и в случае обнаружения фактов, связанных с отсутствием или ограничениями права собственности на земельный участок, на котором расположено здание.
4. Защита прав покупателя
В-четвертых, при покупке здания без земельного участка покупатель должен быть осведомлен о всех правовых последствиях и рисках, связанных с такой сделкой. Покупатель может обратиться за консультацией к юристу или нотариусу, который поможет оценить правовую составляющую сделки и защитить интересы покупателя.
Таким образом, продажа здания без земельного участка может иметь определенные правовые последствия, которые необходимо учитывать при совершении такой сделки. Рекомендуется получить юридическую консультацию и провести все необходимые проверки перед продажей здания без земельного участка, чтобы избежать возможных проблем и споров в будущем.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Вариант № 1 — дом и земля в собственности
Законодательство пункт № 5 и пункт №1 статьи №1 Земельного Кодекса Российской Федерации определяет максиму идентичности предназначения земельного надела и жилого дома на этой земле. Если продавец объекта и собственник надела – одно и то же лицо, то при сделке купли-продажи коттеджа покупатель получает право владеть и землей, отданной под дом и необходимой для эксплуатации недвижимости. Таким образом, при продаже особняка вместе с ним автоматически продается и надел земли, на котором дом построен.
Если домом владеют несколько лиц, и один собственник хочет продать свою часть, то новый владелец должен получить и долю в земельном участке. Отдельно продавать дом и не продавать землю нельзя.
Сама территория вокруг объекта недвижимости может принадлежать физическому лицу, сдаваться в аренду или быть в субаренде. Но земля под коттеджем неразрывно связана с ним согласно статье № 35 Земельного Кодекса России. Поэтому продать землю и дом можно в зависимости от того, принадлежит участок и дом собственнику в одном лице, или нет.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Последовательность оформления
Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.
Правильная последовательность:
- Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
- Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
- Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
- Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.
Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.
Условия продажи жилого дома без земли
Строение может быть продано без земельного участка при условии:
- Если дом находится во владении, а территория арендована, можно передать права другому арендатору. Для этого нужно зарегистрировать переоформление в Росреестре и отправить уведомление об изменениях в муниципальные органы.
- В случае бессрочного пользования земельным участком, этот факт фиксируется в договоре купли-продажи дома с указанием размеров территории и номера документа, дающего это право.
- Если земля не оформлена должным образом и на нее нет документов, необходимо ее выкупить, приватизировать или оформить аренду.
- В случае нахождения дома в долевой собственности, перед продажей нужно произвести отчуждение соответствующего владения.
Как продать дачу: пошаговая инструкция 2021
При покупке части дома, нужно соответственно покупать и часть земельного участка. В договоре купли-продажи, должно быть написано, что владелец приобретает дом и земельный участок. Мало того, в документе прописывается отдельными суммами цена земли, дома и общая стоимость.
Важно отметить, что в законодательстве России прописаны два случая, когда можно продать дом отдельно от земли:
Услуги риелтора могут понадобиться в тех случаях, когда дачу нужно продать в ближайшее время. Эти специалисты помогут вам не попасть на удочку аферистов. За его услугу, нужно заплатить немалую часть денег, однако взамен, вы не будете делать никакой работы, за вас все сделают профессионалы.
В случае, если у вас нет лишних денег на услуги риелтора, тогда весь процесс продажи, в том числе поиск покупателей, будет лежать на ваших плечах. С чего же начать?
Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы
Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.
При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.
Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом
Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!
Просмотров: 36332
Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?
Главное внимание нужно обратить покупателю земли с домом или без дома, на законность оформления сделки и надлежащее качество документации на недвижимость.
При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:
- Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
- Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.
Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:
- выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
- при продаже жилого дома без основной земельной площади.
Они состоят из нижеследующего:
- Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
- При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
- Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
- Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.
Некоторые действия в таком случае остаются общими, а некоторые – специфичными. Если на участке расположен полноценный жилой дом, поставленный на учёт в Росреестре – также потребуется процедура межевания (можно ли продать землю без процедуры межевания?). Для оставления за собственником дома, понадобится часть земли, не меньше установленного в регионе минимума.
Остаток надела допустимо продать. Межевание состоит из следующих этапов:
- Подача заявления в геодезическую компанию.
- Геодезические работы по разделению ЗУ.
- Составление кадастрового отчёта.
- Постановка новых участков на кадастровый учёт.
В этом случае документация на дом не потребуется. Для проведения сделки понадобятся лишь документы на землю, которые состоят из нижеследующего:
- правоустанавливающий документ на ЗУ;
- кадастровый паспорт на ЗУ;
- кадастровый план ЗУ с указанием границ и координат поворотных точек;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровая справка об отсутствии обременений.
Сделка оформляется составлением купчей на землю, которая обязательно подаётся для регистрации в Росреестр.
Стоимость пошлины для регистрации участка, который продаётся без жилого дома та же – 2 тысячи рублей. Не изменяются и сроки регистрации. Исключение составляют договора, которые удостоверялись нотариально. Здесь пошлина отменяется, а процедура сокращается до трёх дней.
Как законно продать дом без земли
Если вы продали ваше жилье дешевле кадастровой стоимости, то вам все равно придется заплатить налог от суммы равной 70% кадастровой стоимости. Иными словами, представим ситуацию, при которой вы, по
Неуплата налогов влечет наложение штрафа от 20 до 40% от суммы налога, а также может привести к наступлению административной или даже уголовной ответственности.
Требуется консультация по налогам с продажи недвижимости? Обратитесь в Консультационный Центр ДОМ.РФ!
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.
Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:
- На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
- Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
- Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
- Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.
На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.
Далее он составит межевой план участка. Вам нужно подать его в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт. На этапе согласования также могут возникнуть различные сложности, преодолеть которые поможет профильный юрист.
Если вы собрались продать свою долю в доме без земли или с соразмерным земельным участком, вам нужно собрать пакет документов, необходимых для этой сделки. Он будет состоять из:
- свидетельства о государственной регистрации права;
- кадастрового паспорта и плана участка, технического плана здания;
- документов, подтверждающих происхождение права на недвижимость (дарственная, свидетельство о наследовании, договор покупки, ренты и т.д.);
- разрешения на продажу от всех совладельцев, заверенные нотариально;
- квитанций об оплате коммунальных услуг, подтверждающих отсутствие задолженности.
В случае продажи доли дома с участком на него нужно будет собрать аналогичный пакет документов и подать бумаги в местный муниципальный регистрационный орган.
Как продать долю в доме без земли
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Срок продажи дома может растягиваться от пары месяцев до нескольких лет. Больше всего времени отнимает поиск покупателей. Оформить документы можно за месяц, если за недвижимость платят наличными. Когда покупка с ипотекой или материнским капиталом, срок увеличится до 2–3 месяцев. Если хотите продать дом по цене выше рынка, будьте готовы к длительному общению с покупателями от 3–6 месяцев.
Не спешите как можно быстрее заключить сделку — быстрая продажа дома требует низкой цены. Скорость продажи во многом зависит от вас — готовы ли вы проводить несколько показов в день, периодически обновлять объявления на сайтах.
Перед продажей соберите документы и приведите дом и участок в товарный вид. На покупателя произведёт впечатление чистый участок с аккуратно скошенной травой. В доме по возможности освежите косметический ремонт и уберите лишнее.
Продажа дома без земельного участка: подходящий вариант для определенных ситуаций
Продажа дома без земельного участка возможна в определенных случаях. Хоть такая сделка имеет свои плюсы и минусы, она практически не ограничена законом. В практике недвижимости существует определенная группа объектов, при покупке которых земельный участок с домом не оформляют сразу.
Почему такие сделки возможны?
Владельцы загородных домов или коттеджей могут приобретать недвижимость вместе со всеми связанными земельными участками. Однако есть и другая категория покупателей, которым интересен только сам объект, а земельный участок уже находится в их собственности.
Какие риски неоформленного участка сопровождают покупку дома?
Один из рисков при покупке дома без земельного участка заключается в том, что покупатель не получает полноценные документы на весь объект. Например, наличие незарегистрированного дома может вызвать проблемы при последующей продаже.
В законе нет явного запрета на сделку без оформления участка, поэтому владельцы домов могут продавать свою недвижимость без земли. Однако, если покупатель планирует оформлять участок в будущем, то такая сделка может потребовать дополнительных документов и формальностей.
Какие преимущества и недостатки таких сделок?
Плюсы таких сделок заключаются в возможности покупать объект недвижимости без затрат на земельный участок или расширение сделки на более крупный участок в будущем. Кроме того, продавцу может быть выгодно продать только дом, сохраняя при этом землю в собственности.
Основные шаги при продаже дома без участка
Продажа дома без участка может быть сложным процессом, но при наличии правильной информации и планировании можно справиться с этой задачей. Вот основные шаги, которые необходимо пройти при продаже недвижимости без участка:
1. Оценка стоимости: перед тем как выставить свой дом на продажу, необходимо провести оценку его стоимости. Это поможет определить разумную цену для потенциальных покупателей и предотвратить переоценку или недооценку объекта.
2. Подготовка документов: соберите все необходимые документы, такие как свидетельство о праве собственности, технический паспорт, документы об аренде или иные правовые документы, связанные с вашей недвижимостью.
3. Реклама и продвижение: создайте привлекательное объявление о продаже дома без участка и разместите его на популярных платформах недвижимости. Определитесь с привлекательными фотографиями и подробным описанием объекта, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
4. Показы дома: когда появятся потенциальные покупатели, установите время и дату для осмотра дома. Предложите им проконтролировать состояние здания и задать вопросы, чтобы они имели полную информацию перед принятием решения.
5. Переговоры и сделка: когда найдется заинтересованный покупатель, начните переговоры по цене и условиям сделки. Обратитесь к юристу или агенту по недвижимости, чтобы убедиться, что договор продажи составлен правильно и содержит все необходимые условия.
6. Передача собственности: после подписания договора продажи и оплаты указанной суммы, следует зарегистрировать сделку в соответствующих государственных органах и произвести официальную передачу собственности новому владельцу.
При продаже дома без участка необходимо следовать всем правовым и процедурным требованиям. Иногда может потребоваться помощь опытных профессионалов, таких как агенты по недвижимости и юристы, чтобы провести сделку без проблем и рисков.